租赁合同解除及违约责任确定：基于相关法律规定的系统分析

东莞长安律师获悉

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解除租赁合同并判定违约责任，须参照《民法典》合同章节、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》（简称《租赁纠纷解释》）等法规，关键在于审查解除条件是否满足，违约情形是否属于根本性违约，以及责任限度怎样划定。从法律基础、终止方式、义务判定及实践关键四个角度全面剖析，

一、法律依据：解除与违约的核心规则

（1）合同解除的法定依据

《民法典》第562条和第563条分别阐述了约定的合同终止方式以及法定的合同终止情形，这些条款界定了合同终结的基本准则，

（2）租赁合同的特殊解除规则

《民法典》第七百一十一条至第七百三十四条以及《租赁纠纷解释》根据租赁合同的独有特点，具体规定了终止合同的若干情形：

（3）违约责任的归责原则

合同中的违约责任主要依据过错原则（《民法典》第577条），就是说，只有当违约方存在故意或疏忽，并且因此给对方造成损害时，才需要承担后果；不过，如果法律有其他特殊规定（比如不可抗力可以免除责任），或者合同里明确写明了不按过错来承担责任，那么就不一定需要负责。

二、解除类型包括两种，一种是双方商定的解除，另一种是法律规定的解除，这两种解除都有其特定的适用情形，约定解除主要是依据合同中的相关条款来执行

如果租赁协议中详细规定了终止条款，比如“承租人拖欠租金满十五天，出租人便可以终止协议”，那么在条款实现时，行使终止权的一方能够凭借书面函件（《民法典》第565条）终止协议，并且不必证明对方有违约行为。

示例：

（二）法定解除：以根本违约为核心

如果没有合同事先规定，当一方出现严重违背承诺的情况（使得合同的主要目标无法达成），另一方就有权利终止合同关系。租赁合同中，法律规定的可以解除合同的情况通常包括这些方面：

解除主体

法定解除情形

法律依据

出租人

租客没有依照事先商定的条款交付房钱，即便经过提醒，在应当的时间内依然没有交出款项

2. 承租人擅自转租且未获同意（合理期限内未追认）；

3. 承租人利用房屋从事违法活动（如群租、制假）。

《民法典》第722、717、718条

承租人

由于非承租人所能控制的原因，比如房产面临征用或遭遇天灾，导致该建筑失去使用价值，并且不具备修复条件。

出租人没有执行修缮责任，即便经过提醒还是不修理，导致使用受到很大妨碍。

3. 出租人擅自收回房屋或干涉使用。

《民法典》第729、713、711条

特殊情形：

第三部分 违约义务：违反约定情形的确认及承担后果 1 违反约定的常见情形和需要承担的后果

租赁合同中的违规情形分为出租方违背承诺与承租方违反约定，承担后果有完成约定义务、补偿因此造成的损失、终止合同关系、缴纳罚金等。

1. 出租人违约的常见情形及责任

违约行为

责任认定

法律依据

未按约定交付房屋

承租方有权选择要求继续执行合同（提供房屋），或者终止协议，同时能够索要补偿（例如搬家开销、生意亏损）。

《民法典》第577、708条

未履行维修义务（影响使用）

租客能够自行进行修缮，相关开销由房东负责；如果因为未进行修缮造成损失加剧（比如渗水致使家具破损），房东必须补偿增加的损失。

《民法典》第713条

擅自收回房屋

承租方有权选择要求维持合同关系，并获得补偿租期余下期间的营业损失，例如租金差额、装修价值，或者终止协议，同时要求支付违约罚金。

《民法典》第577、1184条

隐瞒房屋瑕疵（如漏水、凶宅）

当事人若有欺诈行为，能够请求终止协议，或者终止协议，同时索要补偿（比如因房屋状况引发的医药开销）。

《民法典》第148、563条

2. 承租人违约的常见情形及责任

违约行为

责任认定

法律依据

逾期支付租金

出租方有权追索拖欠的租金和超出合理期限的利息，利息以LPR为标准计算；若拖欠时间超出正常期限，比如达到十五天，出租方可以终止租赁协议，同时收回预付的保证金。

《民法典》第577、722条

擅自转租

房东有权终止租赁关系，并责令租客承担罚金；如果次租客是无心之失（对转租不合法并不知情），在房东终止合同之后，应当补偿次租客的经济损失。

《民法典》第717、719条

擅自改造房屋（未获同意）

出租人有权要求返还原貌，或者补偿修理开销；如果改造造成房屋价值下降（比如移除承重墙），必须赔偿所有减值损失。

《民法典》第715、1184条

利用房屋从事违法活动

房东能马上终止租赁协议，并向警方举报承租人，要求承担行政或刑事后果；假如承租人从事非法行为造成房产被有关部门查扣，他必须补偿房东因此遭受的损失。

《民法典》第718条、治安管理处罚法

第二部分 违约责任相关条款 四点操作指南：合同终止与违约纠纷处理（1）合同终止权利的运用流程（2）证明材料准备及责任承担（3）特殊情况应对要点概括

解除租赁合同和认定违约责任，必须依据合同条款、违规行为特点以及法律规范，进行全面评估。

法律依据总结：

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