二线城市房企如何在寒冬破局？看龙湖组织调整背后的生存新逻辑

东莞长安律师获悉

回顾2025年，房地产行业正在经历一个历史级的收缩周期。

65家典型房企里边，民营房企现金短债比一般都小于1，行业销售已经连续4年出现下滑情况，“黄金时代”离去了，“黑铁时代”成了新的叙事背景，在巨大的外部压力之下，房企要怎么去重构自身来适应存量时代呢？

自今年起始，房地产企业的组织架构历经频繁变动。依据克而瑞方面的数据表明，截止到三季度的时候，已经有十四家具备一定规模的房地产企业开展过十九次组织架构的调整。

11月，龙湖集团再度产生重大行动，武汉公司和长沙公司达成合并，华中公司正式宣告成立，至此龙湖构建起全新的10大区域格局。

这是房地产企业处于行业寒冬之际，主动进行存在逻辑重新构建的一个缩影。话说回来，龙湖的这一轮组织调整呢，到底揭示出行业怎样的“游戏新规则”呢？

从“抢地”到“保现金流”，龙湖的退与进暗藏行业主旋律

房地产大开发时代的帷幕已经落下。

2025年，行业销售数据依旧处于下滑状态，按照克而瑞等机构所统计的数据来看，单是今年，房企到期债务规模已然高达5257亿元，与去年相比增长了8.9%，然而融资环境却急剧地收紧了，“借新还旧”这种方式已经不再能够行得通了，房地产由此跌入到了前所未有的流动性寒冬之中。

图源：克而瑞地产研究

在这样一种，从“黄金”转变至“黑铁”的，周期转折情形当中，房地产企业仅仅能够搁置下来规模扩张的行动，去稳固并且稳住现金流状况，压制住杠杆水平，坚守住运营质量的水准，如此这般才具备着相应资格去谈论未来发展事宜。

龙湖正是这个行业拐点的缩影。

11月，标普把龙湖集团的长期发行人评级给下调到了“BB-”，原因特别简单直接，那就是其开发业务表现得很疲弱，在房屋去化方面承受着重压，同时杠杆还在向上攀升。截止到2025年之前的10个月，龙湖的合同销售额相较于之前同比下降了34%，这个降幅要比百强房企整体-16%的降幅还要高，。

对一家向来以“稳健运营”闻名的房企来讲，这个下滑幅度具备结构性意义。这就是，传统开发逻辑已然失效了。

原因并非纷繁复杂，购房需求的总体数量处于缩减状态，改善性需求的进展节奏向后延迟，那套为人熟知的“土地—销售—回款”流程也遭到了破坏，行业的企业价值评估、筹集资金活动以及收益获取情况、都不是由致力于增加土地储备来助力发展的方式驱动、取而代之的是由考量现金流量状况以及资产负债的构成来占据主导地位，行业运行的基本原理发生了改变，公司也就必须跟着调整塑造。

面对地产开发的困局，龙湖做出的第一步，是“退”。

2025年时，龙湖把安全稳健置于首位，投资拿地整体全面降低速度，且清楚明确地聚焦于一、二线核心城市，中指研究院的数据表明，公司在前10个月里权益拿地金额下降至全国房企第61位。

同一时间，龙湖将更多资源投入到“债务突围”之中，自年初直至如今，公司接连兑付多支债券，秉持兑付的策略，这致使龙湖在行业现金短债比下降至 0.88 的情形下，依旧保持在 1.74，从而成为少数拥有短期偿债安全边际的房企之一，管理层还明确表明：2025 年是偿债高峰的最后一年。

在减少拿地与偿债的同时，龙湖也在经营性业务上“进”了一步。

“退”有为保住性命之目的，“进乃是一家企业发展最为关键、核心之所在。龙湖必然要寻觅到一条不依靠房产售卖而是可在周期当中保持现金流相对稳定的线路，也就是‘第二增长曲线’。数年前，当陈序平接过接力棒之后，龙湖明确对外表明要从以开发为主导的模式转型升级迈向侧重于轻资产运营。

整个行业呈现出这样一种趋势，即存在转向的情况。针对代建、商业、物业运营这类轻资产业务而言，它们能够在处于低波动的情形下，稳定地贡献出现金流以及利润。像是在商业管理这个具体领域当中，龙湖所拥有的投资性物业组合，同样成为了公司信用得到缓冲的关键保障，这使得标普在做出下调评级这一行为的同时，维持了“展望稳定”的状态。

由“开发主导”转变至“轻资产运营”，龙湖的向后退以及向前进，成为了行业发展主旋律的改变。

房产公司持续朝着“城市运营商”的方向，加快从“土地商”转变，其投资价值会更显著地依据经营质量来决定。

组织变革中的价值链重构：从开发到服务的“瘦身增肌”

通常需要企业组织架构的调整，是因为经营逻辑的转变，往往受限于组织文化、管理习惯以及员工思维模式 。

随着传统组织体系难以支撑存量时代的经营逻辑，大部分房企都在作出改变，克而瑞的统计表明，今年前8个月销售排名前20的房企里，有11家选择进行调整，龙湖近期的组织架构调整，体现了整个行业区域整合的三大趋势。

先是，伴随组织的优先级由“扩张效率”转变为“经营效率”，管理端能不能提升效率成为决定企业发展的关键变量。

龙湖将武汉公司以及长沙公司予以合并，在经此合并之后，龙湖构建起来10大地区公司的全新格局。

带来这种区域重构的直接变化，是资源配置的深度优化，比如说，从销售数据方面来看，武汉市场连续两年向下滑行，龙湖的份额也跟着变弱，然而长沙相对处于稳定状态，两个区域合并能够达成资源集中，与此同时对表现乏力的区域予以再造。

区域边界进行重新划分，实际上是使得组织，从那种“扩张型结构”，重塑成为“运营型结构” 。

其次，这次调整反映出了一个关键趋势，管理团队呈现出年轻化的态势，达成了经营思维层面的转变。

华中新公司此次的负责人虞翔以及高翔，皆来自龙湖内部培育体系“仕官生”，年龄大概处于35岁上下，是典型的年轻化管理梯队。龙湖的10大地区公司营销总经理里，超过半数是“90后”，其余大多如同虞翔和高翔那般出生于1988年至1989年。

背后的这种逻辑清晰得很，传统的那些房企长久以来依靠“开发思维”，是把速度、拿地以及成本当作核心，然而现在企业所需求的乃是“运营思维”，还需要管理者具备跨航道理解的能力，具备数字化的能力，以及具备成本管控的能力。

在区域那儿集中资源，团队具有年轻化的特性，在此基础之上，龙湖，甚至房地产行业转型的最终目标也是相当清晰的，要使得经营性业务变成长期增长的引擎 。

从2022年陈序平接过接力棒后起，龙湖的战略基调便出现转向，当下构建起“3板块5航道”的布设，也就是地产开发，运营涵盖商业投资与资产管理，服务包含物业管理以及智慧营造。陈序平讲过，龙湖往后的增长盘主要是后面那四个航道。新的组织架构的逻辑同样是围绕这些核心航道来开展的。

已被证实，经营性业务对房企很具重要性。在今年上半年时光里，龙湖的经营性获取收入达到了133亿元之数，其毛利率超50%，从而成为最为稳定的利润来源渠道。当中，于代建领域范畴内，行业头部企业新增规模同比增长了31%，而龙湖旗下的龙智造与其他5家头部企业加起来合计新增签约面积超过1000万平方米，进而成为增速最快的赛道种类之一。

开发主业的周期性变得更强了，行业回款的压力一下子增大许多，在这样的背景状况下，区域进行合并，人事作出调整，跨航道展开协同，能够使得房企的经营模式变得更加“低波动、高效率” 。

往后，伴随行业从“开发仰仗”朝着“开发加上运营”双轮驱动的转变，那些预先谋划多元赛道、强化运营能量的企业，同样有希望在新周期里获取更多新契机。

从“住好房子”到“城市更新”，存量亦是机会

所谓周期转折，本质是房地产需求结构的变化。

随着老龄化、少子化加速到来，存量房主导时代到来。

要留意，往后的房地产属于“存量的需求”，存量并非就意味着不存在机会，而是机会由“增量扩土”转变为“存量提质” 。按照泽平宏观的测算，在2025年到2030年期间。住房需求总量依旧保持在55亿平方米左右 。预估到2030年的时候。我国住房需求会缓缓下降至8.9亿平方米 。其中，刚性需求为2.5亿平 。改善性需求是3.7亿平 。更新需求有2亿平 。以及0.7亿平 。

房地产企业象龙湖那般借助经营性业务确保现金流，生存于当前的境况，在未来行业出清完毕以后，依旧存在可观的改善性以及更新需求。

一方面，是对生活品质提升的改善型需求。

需求的改善型崛起，乃是政策跟消费两端长时间共振所产生的结果。在2025年，全国两会头一回把“好房子”写进政府工作报告里，还明确了安全与舒适以及绿色和智慧这四大标准，这意味着从中央到市场都于推动房地产步入“产品力时代” 。

以往那种唯有房子便能够售卖的逻辑已然不再成立，转而替代它的是，居住得良好、居住得长久、居住得舒适，成为了购房人切实愿意掏出钱财的缘由。

受这一趋势影响，房企竞争层面发生转变，由“规模比拼”转变为“产品迭代”以及“服务体验”。举例来讲，龙湖于2025年上半年推出称作全新之“峯萃”的产品线，围绕“负公摊、空中院馆、270°全景舱、双洄游动线、主卧小家化”等方面的设计展开革新。

龙湖·峯萃效果图（图源：项目供图）

需要留意的是，不同于行业里那“住宅先售卖、配套后续补给”的情况，龙湖秉持“商业率先开展、配套率先落实”的原则，增强板块的吸引力，一方面使居住区的价值得以提高，另一方面让商业运营以及服务板块的现金流来源趋于稳定。并且，商业等级、居住氛围的保障，在一定程度上也为板块价值给予了支撑、。

商业运营与服务，也是房企挖掘改善型需求的必然方向。

一方面，是伴随城镇化由高速朝着平稳转变之际所产生的海量城市更新需求，另一方面，是有随着城镇化从高速向平稳转换而出现的巨量城市更新需求。

2025年7月，中央城市工作会议所召开，会议再次着重强调，我国城镇化已然进入稳定发展阶段，未来重点在于“高质量予以城市更高品质更新”。伴随一、二线城市开发土地愈发趋向稀缺状况，城市实施城市更新行动，能够预见到的是，未来10年，房地产领域会具备最具确定性的增长极。

龙湖在开展商业创新相关动作时，展现出了存量时代的另外一条增长曲线范例 ，像龙湖天街持续推出“欢肆街区”，持续推出“山下街区”等偏向年轻化的空间，精准抓取出自审美价值起，到社交价值，再到情绪价值的未来消费趋势走向，进而达成产业与城市功能的有机更新 。

这意味着，城市更新的步伐加快了，房地产企业不再仅仅是房屋建造者了。那些在产品、运营、商业、产业空间等多个维度具备综合能力的企业，才有机会切实地从存量当中寻找到增量。

这同样是房企于新经济时代的投资价值所潜藏的想象之处，历经了持续性的调整，房地产板块的估值已然处于极低水平，然而“提质焕新”的需求致使行业能够在新的周期再度获取增长的空间。

那些公司，现金流稳定，又能够理解“服务城市、服务人”的长期价值，它们将会开启中国房地产的下半场。

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