详解土地增值税法：房企回迁安置的视同销售与成本核算

东莞长安律师获悉

某房地产开发企业发生如下回迁安置业务：

先对王某的旧房进行拆除动作，旧房面积为20平方米；按照特定拆迁补偿比例，即“拆1还1.2”的这种规定，每被拆除1平方米面积的旧房建筑面积，就能够获得1.2平方米的新房建筑面积作为相应补偿；据此计算得出，王某可以获得补偿的回迁房面积为24平方米。

被拆迁人王某，按照8000元每平方米的政府指导价，进行优惠购买，所购面积超出规定面积36平方米，其中假设回迁安置房是60平方米，超出面积通过60减去24算得为36平方米 。

当下，同期同类房产于市场之中的售价是每平方米20000元，企业所收取的超面积房款为36乘以8000，结果是28.8万元，并且要假设以上这些全部都是不含税的价格。

一、土地增值税处理

从《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（该通知文号为国税函〔2010〕220号）第六条第一项的规定来看，要是房地产企业运用建造的本项目房地产去安置回迁户，那么安置用房会被视作销售来进行处理，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（此通知文号为国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定来确认收入，与此同时，要把这确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业付给回迁户的补差价款，会被计入拆迁补偿费，回迁户付给房地产开发企业的补差价款，要抵减本项目拆迁补偿费。

1.确认视同销售收入

安置用房总面积60平方米，按市场价确认视同销售收入：

60×20000=120万元

2.确认拆迁补偿费

要把视同销售收入的那个总额，认定为拆迁补偿费，与此同时，还要把回迁户所支付的补差价款进行抵减，也就是：一百二十，减去二十八点八，等于九十一点二万元 。

留意，用于安置的房屋得当作一个整体来处置，不能被拆分成所谓的“补偿的那一部分”以及“用于售卖的那一部分”，那91.2万元展现出了企业为了获取土地的使用权而付出的实实在在的代价。

二、增值税处理

以安置房来换取被拆迁房屋的土地这种回迁安置范畴，是属于销售不动产的情况。按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》 （财税〔2016〕36号附件2）里第一条第三项第10目所规定：房地产开发企业当中的一般纳税人，销售自己所开发的房地产项目（把选择简易计税方法的房地产老项目排除在外）这种情况，是要用以取得的全部价款以及价外费用，扣除在受让土地的时候向政府部门支付的土地价款之后的余额当作销售额的。房地产领域中的老项目，是那种《建筑工程施工许可证》上所表明的合同开工日期赶在2016年4月30日之前的房地产方面的项目 , 所以能够划分成两种不同的情形 ,。

（一）选择简易计税，拆迁补偿费不得差额扣除，征收率为5%。

（24×20000+36×8000）×5%=3.84万元。

（二）一般计税

按照《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》，那就是财税〔2016〕140号里边的第七条规定而言，所谓“向政府部门支付的土地价款”，涵盖了土地受让人给政府部门支付的征地以及拆迁补偿费用，还有土地前期开发费用以及土地出让收益等。对于房地产开发企业当中的一般纳税人来讲，其销售自己所开发的房地产项目，不过是选择简易计税方法的房地产老项目除外哟，在取得土地之时向其他单位或者个人支付的拆迁补偿费用，也是被允许在计算销售额的时候予以扣除的。纳税人在按照上述规定去扣除拆迁补偿费用之际，应当提供拆迁协议，应当提供拆迁双方支付以及取得拆迁补偿费用凭证等，这些是能够证明拆迁补偿费用真实性的材料 。

拆一还的部分当中，在依照公允价值来确认收入之时，其差额要扣除掉拆迁补偿所产生的费用 。

虽然超面积优惠购买的那部分，其价格显著低于一般同类商品房的价格，可因拆迁补偿活动关乎公共利益以及被征收房屋所有权人的合法权益等缘故，它并不属于价格明显偏低且不具备合理商业目的的行为，所以无须进行纳税调整。

二十四乘以两万，减去二十四乘以两万，再加上三十六乘以八千，所得的结果乘以百分之九，等于乘以百分之九，结果是二点五九万元。

三、Tips

回迁安置业务在税务处理方面，必须严格依照各税种的政策规定来执行。对于土地增值税而言，采用“整体倒算法”去确认拆迁补偿成本，把安置用房的总面积当作一个完整的、不可进行分割的补偿包，并非正向直接计算企业所付出的现金数额，而是借助一个“反向推算”的公式得出，其计算公式为：拆迁补偿费等于安置房整体市场价值减去被拆迁人支付的补差价款。增值税则区分简易计税和一般计税，简易计税的情况下应全额确认收入，一般计税时可以差额扣除拆迁补偿费用。

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