一文读懂容积率6.0以上：从别墅到摩天大楼的规划指标分析

东莞长安律师获悉

1、关于容积率的概念，其指的是在某一特定基地范围之内，地面往上各类建筑的建筑面积加起来的总和，与建筑用地面积之间所形成的比值，并非规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积这种说法根本不存在。建筑基地内的如下建筑面积（地下室），不算进该基地核定的建筑面积里，不过必须算进可建建筑面积中：而会所、幼儿园、变电站等是需要算进容积率的。衍生出来的容积率相关内容是：1、容积率究竟决定了什么 ？决定了不同产品类型之间的配比，这一配比又决定了不同的产品形态，产品形态进而决定了不同的面积区间，面积区间再决定了不同的产品户型使用功能，产品户型使用功能最终决定了项目的售价和盈利表现，而售价和盈利表现又关乎项目能否盈利、盈利难度如何以及如何盈利的问题，这是因为容积率决定不同类型的产品，不同类型的产品决定了不同的客户层面，不同的客户层面进而决定了不同的竞争格局。正常情况下，建筑形式与容积率之间的。

容积率低于0.3，这是独栋别墅项目，且是非常高档的一种 ，系数对比建筑形式，高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.3，0.3 - 0.40大于0，联排别墅0.5 - 0.6，0.6 - 0.7，0.7 - 0.9，4、5层叠加0.7 - 0.8，0.8 - 0.9，0.9 - 1.1，6层多层1.1 - 1.3，1.3 - 1.5，1.5 - 1.7，11层小高层1.7 - 2.0，2.0 - 2.2，2.2 - 2.5，18层高层2.2 - 2.5，2.5 - 2.7，2.7 - 3.2 。 。 。 说明：原内容统计数据格式较混乱，根据理解尽量按要求拆分改写，但可能因原始数据逻辑不太清晰，改写后读起来会比较难懂，你可根据实际情况进一步调整。2、容积率处于0.3至0.5之间，属于一般的独栋别墅项目，其环境还算尚可哒，可以感觉得到稍微有点密集了呢。要是能够穿插一部分双拼别墅以及联排别墅，那么就能够把这个问题给解决掉啦。3、容积率处于0.5至0.8之间，属于一般的双拼 ，。

3、联排别墅，要是组合成34层，局部为5层的楼中楼，那这个项目的品位就会相当高了 。 4、容积率在0.8到1.2之间，倘若全部是多层，那环境绝对能够堪称一流 。要是其中夹杂着低层甚至联排别墅，那环境相比之下就只能算是一般了 。 5、容积率处于1.2到1.5之间，属于正常的多层项目，环境一般 。要是是多层与小高层的组合，环境将会是一大卖点 。 6、容积率在1.5到2.0之间，是正常的多层加小高层项目 。 7、容积率在2.0到2.5之间，是正常的小高层项目 。4、存在一个项目用地，假定地块呈现方正状态，当下规划容积率设定为3.6，进行建设 。8、容积率处于2.5至3.0之间，属于小高层与二类高层的项目，且层数在18层以内 。9、容积率处于3.0至6.0之间，属于高层项目，楼高在100米以内 。10、容积率在6.0以上，属于摩天大楼项目 。

4、筑履盖率呈现为35% ，那么对该项目而言，究竟是多少层呢 ，其总建筑面积又是多少呢 ？总建筑面积（地上部分），等于用地面积乘以容积率，此容积率的值为0.6，等于这个数值；建筑覆盖率，又被称作建筑密度，其计算方式是建筑占地面积，这里约等于建筑底层面积，除以用地面积；所以，当建筑覆盖率达到被利用到极致的状况下，建筑占地面积，这里约等于建筑底层面积，等于建筑覆盖率乘以用地面积，也就是35%乘以6500，等于这个计算结果；在建筑底层面积和标准层面积相差不大的情形下，建筑平均层数，等于地上总建筑面积除以建筑底层面积，也就是标准层面积，等于23400除以层，那么大家有没有碰见过容积率为3.0的纯粹多层项目呢？3.0的多层并非稀奇，首先得明白多层的界定，其是以层数作为界定准则，而容积率是以面积作为界定标准。

5、实际上，两者并非相互冲突，举个例子来说，有一个项目，其占地面积为3000平方米，容积率是3.0，按照此容积率计算，建筑面积就是9000平方米，假设该项目的建筑覆盖率为40%，那么构筑物平面投影面积便是1200平方米，经过计算，层数为7.5层，属于多层的范畴，所以说3.0的多层情况并非罕见，然而，我们的楼座该如何进行排布呢，这就涉及到楼间距的问题了，一般情形下，政府会给出楼间距比例以及日照间距比例，对于开发商而言，只要满足其中一个条件就可以了。理论上，开发商得满足南北间距情况。多层与多层之间有15至20米的要求，多层和小高层之间需有25米的间距，小高层之间是30米的间距标准，小高层与高层之间有35米的间距要求，高层之间则是40至50米的间距。东西间距这里，多层与多层之间有8至10米的规定，多层和小高层之间需12至15米的间距， 小高层之间是15至18米的间距标准，小高层与高层之间是……

6、20米 的高层之间，25到30米 。4、运用容积率来增加面积，加大楼座排布密度，缩小楼间距，增加楼层数量 。在政府部门允许的情形下，增加进深 。平均进深为12米的花园洋房，要是进深增加到14米，整个项目的容积率能够在增加10%至15%之间 。设计方面，对开间通常都很谨慎，除非是高档产品，不然开间尽量最小，靠增大进深面积来增加容积率 。进深增加后户型已然变成了150平米的户型 。倘若如此，我们还有120平米的户型吗？我们所要权衡的是，于提升容积率之际，务必将地块、市场、利润等相关层面的影响纳入考量范畴 。然而，并非大面宽就必然致使容积率受损，唯有处于同一面积段之时，大面宽才会造成容积率的降低，其主要缘由在于进深出现了变小的情况 。在产品具备可实现性以及市场存在可实现性的前提条件之下，项目的经济指标 。

7、标明综合对比方案是具备重要性的，其能够以直观的方式展现出在各种不同容积率的情形之下项目的盈利分析情况。存在产品类型，方案一，方案二，方案三，方案四。占地面积均为66亩，容积率分别是3.43，3.92，4.41，4.92，总建筑面积为0，其中，住宅 0，商业66000，会所0，1000，地下车库。产品评述为高品质，舒适度较高，品质是受限的，难以达成。项目总投资开发毛利税前利润分别为28.98%，28.99%，26.50%，26.22%，财 。

8、涉及务净现值、内部收益率、项目运作资金预估，数值分别为2.5、2.5、2.7、2.8 ，下面呈现的是开发商关于运作项目与否的三种财务方面的评判标准，（1）是财务净现值，财务净现值指的是投资项目依据行业基准投资收益率或者预期投资收益率，把各年的净现金流量折现至投资起点，该现值之和即为代数和，它是用于评价房地产开发项目的一项重要经济指标。在开发公司使用的频率会比较高，因为他们所做出的现金流，更契合公司的具体情况。基准投资收益率，或者预期的收益率，指的是投资要求达成的最低收益率。通常用ic来表示。一般来讲，开发项目大多都带有一定的风险以及不确定性，所以ic应当高于贷款利率。财务净现值的公式为：fnpv =（ci - co）t(1 + ic) - 这表明项目可行，能够接受该种类型的项目，反之则不行。

九、行例如 ， 我们暂且假定 ic 等于 10%，该年份现金流量为 ， 负一千减去八百乘以（p/f，百分之十，一）， 加上五百乘以（p/f，百分之十，二）， 加上五百乘以（p/f，百分之十，三）， 加上五百乘以（p/f，百分之十，四）， 加上一千二百乘以（p/f，百分之十，五）， 结果等于一百四十八点二二万元 。（二）财务内部收益率评价 ， 财务内部收益即 firr ， 是指项目于整个计算期内 ， 使净现值等于零时的折现率 。 它的经济含义为 ， 项目在此种折现率下 ， 于计算期结束时 ， 以每年的净收益恰好将投资全部回收过来 。从（ci - co）t(1 + firr) - t 这个式子来看，是能够考虑接纳该项目的，相反的情况呢，就是不可行的，而 firr 的求解原理以及方法就是开头提到的、首先说的。

10、首先要确定一个r，将其代入公式去求firr，要是财务净现值呈现为正值，那就增大r的数值，要是呈现为负值，那就减小r的数值，一直到财务净现值等于零的时候为止，此时这个r就是财务内部收益率，r等于r1加上（r2减去r1）乘以fnpv1除以（fnpv1减去fnpv2），承接上题的计算结果，fnpv等于负1000减去800乘以（p/f,i，1）加上500乘以（p/f,i，2）加上500乘以（p/f,i，3）加上500乘以（p/f,i，4）加上1200乘以（p/f,i，5），取r1等于12%的时候，fnpv1等于39，r2等于15%的时候，fnpv2等于负106，所以r等于12%加上（15%减去12%）乘以39除以（39加上106）等于12.8.8%，项目可行，（3）成本利润率等于开发利润除以开发总成本。

首先，11、*100%税后成本利润率基于这样的计算方式，即它等于开发利润乘以（1减去25%）后除以开发总成本。5、所谓最适容积率，指的是这样一种容积率数值，它能够达成利润最大化的效果。在一定的土地转让、建安等成本条件的限定下，项目的利润状况取决于产品的单价以及产品的总量，这里的产品总量也就是总面积本身。而容积率，它既对总面积起到决定性作用，同时也对单价有着决定性作用。然而，伴随项目容积率的攀升，售价并非按照相同比例降低，（容积率为1的项目售价无法达到容积率作3时高层住宅售价的3倍）所以总利润额随着容积率上升而增长，当容积率超出最适容积率数值之际，产品品质开始下滑，售价降低，利润减少。在最适容积率点处，销售额与总成本的差值最大，即利润最大。6、怎样依据容积率来开展产品组合呢?某项目的容积率实现指标（r= 1.58）基于。

现有地块情况以及容积率，能知道项目占地二百五十七亩，容积率是一点五八。我们能够晓得建筑形态大概是以下三种类型，链条别墅，其数值范围在零点五到零点六、零点六到零点七、零点七到零点九四；五层叠加，数值范围在零点七到零点八、零点八到零点九、零点九到一点一；六层多层，数值范围在一点一到一点三、一点三到一点五、一点五到一点七。依据市场情形我们做出了以花园洋房作为主要部分，以电梯洋房作为辅助部分，再加上部分联排别墅的产品样式。为什么要这样做呢 ？依照市场情形来说的话，有消费能力方面的情况，有市场接受程度方面的情况，还有市场上竞争对手产品形态等诸多方面的表现。之所以如此这般，原因在于这个区域的市场之前没有过联排别墅出现，并且存在着数量众多的富人，由此我们着手建造少量的别墅，同时致力于提升项目对外的整体形象，我们的确是拥有别墅的！而建造4.5层花园洋房其目的就是为了达成产品的多样化 。

首先，这属于提升利润的价值点，其次，随着联排别墅开放，根据市场感应以及利润分析，要做抉择的时候，决定是否改变此类型花园洋房规划了。那么，为什么做电梯洋房呢？原因在于主打市场上较为流行的电梯房，这是盈利的一种体现。做此分析时考虑到的产品类型，有建筑面积比例、功能分析，其中联排别墅这一建筑单元，其作用在于提升形象、树立标高，花园洋房（叠加）具备让产品多样化、提升产品层次的功能，电梯洋房则是基于高容积率、盈利主题以及展示体验，配套商业面积达11000，涵盖邻里服务与风情商业街，幼儿园面积为2000，会所面积是1000，还有特色会馆，总计方面，但是具体的10%、20%、60%是怎么得出来的呢？下面举例详尽说明：比如说我们明确项目采用多层和小高层组合的方式。市场上多层价格为3000，小高层价格是4000元。那么多层、小高层各自所占的百分比是多少呢？此刻我们假定，利润处于最佳组合配比状态时为z，多层所占的份额比例计为x，小高层所占的份额比例计为y，那么相应的公式即为z等于3000乘以x加上4000乘以y，现在我们着重查看x与y之间的关系哈，如此样我们就明确了产品类别的百分比，开发商要求我们针对某一地块展开规划，这其中涉及到了分期开发的相关问题，我们当下就来探讨关于先开发哪一部分的有关问题吧！对于地块一而言：我们会涵盖两种具体情形来展开讨论：其一乃是开发商持续进行回款行为的状况，其二乃是开发商资金十分充裕的情形。3221地块二，我们会分作两种情形探讨：其一为开发商持续回款的情形，其二是开发商资金宽裕的情形。二批房源当中，花园洋房、联排以及双拼，首推房源涵盖花园洋房、联排和双拼。三批房源有联排、双拼以及独栋。四批房源包含独栋、联排和双拼。地块三，以上这些数据，大多是个人的经验所得，或者是为了更利于计算而进行临时调整的。

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