 |
最新资讯
最新资讯
长沙市中级人民法院物业纠纷法律问题解答手册：聚焦民生热点，共建和谐小区
东莞长安律师获悉
手册以获取与财产纠纷有关的常见法律问题的答案
准备长沙中级人民法院的准备
介绍
“小财产”会影响“大人物的生计”。在全面发挥财产争议审判职能方面，昌莎中级人士完全专注于人们最关注的热门问题，集中于平均保护所有财产方的合法公民权利和利益，基于解决所有者，房地产服务公司和所有者委员会和业主的委员会之间的冲突，共同建立了统一性的态度，并构建了态度的统一性，并阐明了一个越来越多的努力，并构建了一个越来越多的态度，而不是统一性地统一性地统一性地统一性地构建了一致性的态度。近年来，通过总结法院在城市两个层面上听到的财产纠纷案件，该法律问题答案手册已专门编译。
目录
第1部分：一般规定
- - 与财产纠纷有关的几个基本概念
1。初步属性是什么？谁将签署财产合同？
2。什么是所有者？
3。物业服务提供商必须有资格吗？
第2部分：主编
- 所有者享有什么权利以及应履行什么义务
1。所有者权利
2。商业事务
第3部分：物业服务企业版
- 财产公司应履行什么权利和义务
1。物业公司权利
2。财产公司义务
第4章：业主会议和所有者委员会的编辑
- 所有者会议和业主委员会的职责和权利
1。所有者会议的责任和权利
2。所有者委员会的责任和权利
3。所有者委员会成员需要哪些资格？
第5章：关于财产纠纷的常见问题
1。所有者可以由于开发商留下的房屋质量而拒绝支付财产费？
2.房地产公司可以租用用道路或其他占据所有者共享房东的地面建造的地面停车位吗？
3。是房地产公司发布的“用户手册”规定，“房地产公司有权违反手册规定，则有权罚款。”是合法的吗？
4。如果您购买二手房子，应该由新所有者支付原始所有者所欠的财产费用？
5。财产服务合同到??期后，所有者是否仍需要向原始财产公司支付财产费用？
6。是否应该披露电梯中广告费的财产？是否应该将使用社区维护资金告知所有者？
7。财产公司提供的服务是什么？
8。如果房地产公司提供的服务没有到位，所有者不能支付财产费用吗？
9.社区的非法建设是严重的。所有者可以要求物业公司强行拆除它吗？
10。如果房屋的公共部分泄漏，所有者可以要求房地产公司使用维护资金进行维修吗？
11。未经财产和其他所有者的同意，可以将新近购买的住宅购买房屋用于商业运营吗？
第1部分：一般规定
- - 与财产纠纷有关的几个基本概念
1。初步属性是什么？谁将签署财产合同？
方案1：
所有者：我尚未在早期阶段与物业公司签订书面财产服务合同，也不会支付财产费。
房地产公司：不，您必须支付财产费，也不会向法院付款以起诉您。
那么，是否要移交？
法官对法律的解释：
需要交出。物业服务合同可以分为两类，即预期服务合同和一般物业服务合同：预科前服务合同是指房地产建设单位签署的合同，以及房地产服务提供商签署的合同，并在所有者和所有者在财产服务领域的会议上选择并任命房地产服务提供商；普通物业服务合同是指业主委员会与财产服务提供商签署的财产服务合同，该合同是根据业主会议的决议。应当指出的是，初步财产服务合同和普通物业服务合同在法律上对所有者具有约束力。
2。什么是所有者？
方案2：
所有者：我的房地产证书没有我妻子的名字，但我们和我们的丈夫共享房屋。我的妻子是主人吗？
法官对法律的解释：
如何成为所有者包括：
1。根据法律注册并获得所有权；
2。通过法院文件或政府裁决获得所有权；
3。通过继承获得所有权；
4。获得法律建设的所有权；
5。基于销售合同的法律财产。
应当指出的是，所有者和房主都是不同的民事法律关系的参与者。两者不是相同的法律概念。通常通过房地产物业注册来确认所有者的身份，而房主可以包括尚未注册的家庭成员或夫妇。因此，实际上，丈夫或妻子是所有者，他们的配偶不是所有者。在这种情况下，非所有者的共同所有者可以通过获得所有者的授权或共同注册房地产权利证书来行使所有者的权利。但是，必须行使必须行使的所有者权利和利益，不应通过授权获得。
3。物业服务提供商必须有资格吗？
方案3：
所有者：我最近发现，财产公司宣布的资格证书已过期。房地产公司不再收取我的财产费用吗？
法官对法律的解释：
2017年12月15日，住房和城乡农村发展部发出了“住房和城乡发展部总办公室通知，在接受财产服务企业的资格方面做得很好， [2017]第75号），后来取消了“房地产限制性管理措施”，该企业在3月8日，在3月8日，在2018年3月8日。财产服务企业的资格验证和资格更改，更换和修订的申请，并且不需要以任何方式以任何方式从事财产管理业务的条件。可以看出，随着我国“放松管制，法规和服务改革”的发展，行政部门现在废除了房地产服务公司需要进行资格批准的法规。因此，在财产公司提供财产服务按照约定的情况下，所有者拒绝支付财产费的原因是财产公司的资格无效。
第2部分，主编
- 所有者享有什么权利以及应履行什么义务
1。所有者权利
1。您可以在接受房屋之前拒绝支付财产费用
方案4：
房地产公司：所有者，根据合同，开发商已通知您2024年1月1日收集房屋，您将从2024年2月1日开始支付财产费。
所有者：尽管开发商通知我接受房屋，但房屋尚未完成录取，也不符合交货条件。根据法律接受实际房屋后，我只能支付财产费用。
法官对法律的解释：
根据第41条第41条的规定，如果房屋已完成但尚未出售或尚未交付给买方，则应由建筑部门支付财产服务费。如果新房子不符合交货标准，则房屋的财产费用不得在此期间由所有者承担，并且所有者不得暂时支付财产费用；如果新房子只有不影响正常使用的小缺陷，并且所有者拒绝接受房屋的原因缺乏事实和法律依据，则延迟房屋收集的财产费用或所有者拒绝接受房屋的财产费用仍应按照约定的支付。可以看出，所有者是否应根据众议院是否符合合同协议以及法律规定的交货标准来判断所有者是否应在延迟收款期内支付财产费用。
2。所有者知道的权利
方案5：
所有者：最近，物业管理委员会已向相关部门申请使用我的维护资金。我想知道钱的使用方式。
房地产公司：什么是基础？去法院询问法官所说的话。
法官对法律的解释：
根据“中华人民共和国的民法典”，“对最高人民法院的解释有关在建筑物争端的纠纷中针对特定法律的特定应用和“财产管理法规”的诠释，所有者有权了解和监督社区的房地产服务合同，公共零件的使用和收入，普通零件的使用和收入，维护委员会的使用，委员会和委员会的使用和委员会会议和委员会，并委员会和委员会的委员会和委员会的委员会和委员会的委员会。共同部分的使用和收入，维护资金的使用，物业管理委员会的帐户收据和支出的详细信息，涉及公共收入支出的会议记录和决议，以及相关的原始优惠券等与所有者的利益密切相关的，并且应与法律披露有关所有者的内容。应当指出的是，所有者应遵守以下原则：在行使其知情权时，不得滥用知情权，即，所有者的知情权范围应在法律，行政法规和其他相关规定的框架内。
2。商业事务
1。及时支付财产费
支付财产费是所有者应履行的合同义务。如果所有者未能在违反协议的时间限制内支付财产费，则财产公司可能会敦促所有者按时付款。如果提醒期限到期，则财产公司可以提起诉讼或申请仲裁。
2。遵守业主会议的管理法规和程序规则
根据法律制定或修订的所有者会议的管理法规和程序规则对所有所有者都具有法律约束力。这是所有者自治的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第278、280和286条，所有者应遵守通过法定民主决策程序形成的所有者会议的管理法规和程序规则。
3。合理地使用公共零件
情况6：
如果所有者占据火灾通道并影响消防救援并造成火灾损害扩大，他是否应承担赔偿责任？
法官对法律的解释：
根据“中华人民共和国消防法”的规定，任何人都不得拥有，阻止或密闭撤离通道，安全出口和消防车通道。所有者的非法停车和占据火灾通道违反了防火法律和法规的规定，也侵犯了其他共同所有人的利益。它也可能违反管理法规的规定。一旦发生火灾或其他安全事故，占据火灾通行证的所有者不仅可能面临行政处罚，而且还可能承担民事责任。在行使权利时，所有者应遵守法律，尊重社会道德，遵守所有者的管理法规，并不损害他人的公共利益以及合法的权利和利益。
第3部分，物业服务企业部分
- 房地产公司享有什么权利以及应履行什么义务？
1。物业公司权利
1。收取财产服务费的权利。房地产公司有权根据物业管理法律，法规和财产服务合同的规定收取物业服务费，也就是说，获得他们应得的财产服务的薪酬。
一般而言，财产服务费包括三个类：
首先，公共服务的费用，即物业公司在提供日常管理服务时应获得的考虑；
第二个是代理服务费用，例如水，电力，天然气等。
第三个是特殊服务的费用，即收取的费用，以满足所有者和财产用户的特殊需求，例如办公室购物中心收取的空调费。
应该指出的是，在行使收费权时，财产公司应遵守合同协议以及法律和行政法规的规定，并且不得通过损害所有者或财产用户对房屋的正常使用来收取财产费。如果不允许水或停电收取物业服务费。
2。业务自治和管理事务执行权
该物业公司根据法律范围内对事务和活动享有充分的业务自主权，因此，该物业公司在正常运营期间不需要向业主披露内部事项，例如人员和财务事务。执行管理事务的权利包括选择员工的权利，了解所有者协助管理层的权利，使用财产管理特殊房屋的权利，指导车辆驾驶和停车的权利，组织和运营公共福利活动的权利以及收集财产维护资金的权利。
2。财产公司义务
1。根据《中华人民共和国民法典》第937条和第938条履行合同义务，财产公司应履行财产服务义务，例如维护建筑物及其辅助设施，管理和维护环境卫生和相关命令。
2。宣传和报告义务
根据《中华人民共和国民法典》第943条，房地产服务提供商应定期披露服务，负责人，质量要求，收费物品，收费标准，绩效以及维护资金的使用，所有者的共同部分的运营和收入，所有者的经营和收入等。
第4部分，所有者会议和所有者委员会
- 业主会议和业主委员会的职责和权利
1。所有者会议的责任和权利
业主会议由财产管理领域的所有所有者组成，代表和维护财产管理领域所有所有者在物业管理活动中的合法权利并履行相应的义务。
2。所有者委员会的责任和权利
业主委员会由业主会议根据法律选举，执行由业主会议分配的职责，执行由业主会议决定的事项，并接受所有者的监督。
3。所有者委员会成员需要哪些资格？
“所有者会议和所有者委员会的指导规则”的第31条：“所有者委员会由所有者会议选举产生，由5至11人组成。所有者委员会的成员应为财产管理领域的所有者，满足以下条件：
（1）具有完全的民事能力；
（2）遵守相关的国家法律法规；
（3）遵守业主会议的程序和管理条例规则，并以示例性的方式执行以行业为导向的事务；
（4）对公共福利充满热情，具有强烈的责任感，并且是公平和诚实的；
（5）具有某些组织能力； （6）有必要的工作时间。透明
第5章：关于财产纠纷的常见问题
1。所有者可以由于开发商留下的房屋质量而拒绝支付财产费？
场景7：
所有者：我的房子正在泄漏，我不会支付财产费。
房地产公司：不，泄漏房屋是开发人员的问题。
法官对法律的解释：
不能。房屋质量引起的维护和补偿问题属于所有者与开发商之间的房屋购买和销售合同关系，而财产所有人和财产公司处于财产服务合同关系中，而不是相同的法律关系。房子里有质量问题。如果房屋仍在保修期内，则开发商应承担对出售房屋的保修责任，或者所有者应要求开发商对赔偿负责，并且不得拒绝以此为基础支付财产费用。
2.房地产公司可以租用用道路或其他占据所有者共享房东的地面建造的地面停车位吗？
方案8：
房地产公司：社区的街道上有数十个地面停车位。法官，我们可以将其出租以获取利润吗？
法官对法律的解释：
如果尚未获得社区所有者的授权，则房地产公司将无法在未经授权获得利润的所有所有者共享的地面停车位。根据法律，所有车主共享的道路或其他地点所占据的停车位属于所有所有者。因此，房地产公司无权租用所有者共享的地面停车位，而无需根据法律获得所有者授权或同意的相应比例。应该注意的是，如果整个社区的共同住房中不包括土地利用区域和停车位的建设成本，那么由开发商独立建造并拥有财产权的这种停车位应视为由开发商拥有。
3。是房地产公司发布的“用户手册”规定，“房地产公司有权违反手册规定，则有权罚款。”是合法的吗？
场景九：
房地产公司：为了严格管理社区，我们已经制定了“用户手册”，并将对不当行为（例如不规则停车）罚款。
法官对法律的解释：
非法的。中华人民共和国的行政惩罚法规定，行政处罚只能在法定权力的范围内执行，或者由行政处罚或组织授权的行政机构授权，或者具有法律和法规授权的公共事务职能。物业服务企业只是公司合法人员或非法律组织，而不是行政机构，没有公共管理职能。他们与所有者建立了平等的法律关系。因此，物业服务企业没有行政权力来惩罚所有者，也无权施加行政处罚，例如罚款。但是，如果所有者由于行为不当而构成违反合同，则物业服务公司有权要求所有者承担违反合同责任的行为。
4。如果您购买二手房子，应该由新所有者支付原始所有者所欠的财产费用？
方案10：
所有者：我买了二手房子。现在，该物业公司要求我支付原始所有者所欠的财产费用。我应该怎么办？
法官对法律的解释：
新所有者是否必须承担原始所有人的财产费用取决于在财产权利变更之前，两方之间的房屋销售合同中的财产费用是如何的。如果双方对此有明确有效的协议，则应按照同意；如果不同意房屋销售合同，因为原始财产费属于债务和财产公司，则原始所有者应向房地产公司支付之前所欠的财产费用。
5。财产服务合同到??期后，所有者是否仍需要向原始财产公司支付财产费用？
场景11：
所有者：我们社区与房地产公司之间的合同上个月到期。现在，我们已经与新财产公司签署了财产服务合同。现在，两家房地产公司都要求我收取财产费用。合理吗？
法官对法律的解释：
不合理。这种情况涉及交替新属性和旧属性的问题。通常，实践中可能会发生两种情况：一个是，尽管旧财产公司的合同已过期，但业主委员会尚未与新财产公司签订财产服务合同，或者实际上尚未履行新签署的合同。旧物业继续为社区服务，直到新旧物业的交换日期为止。由于旧房地产公司继续为社区提供服务，因此应按照原始合同标准支付财产服务费。另一种情况是，如果旧房地产公司拒绝离开市场，故意阻碍了新财产的进入，并且故意无法处理新财产，那就是强制服务的规定，这与所有者的真实愿望相反，因此它不能要求支付财产费用。
6。是否应该披露电梯中广告费的财产？是否应该将使用社区维护资金告知所有者？
场景12：
所有者：社区和电梯的入口和退出充满了广告。我想知道这些好处是多少以及在何处使用。
法官对法律的解释：
业主有权了解社区的公共收入和维护资金的使用。实际上，由于使用维护资金以及所有者的不透明运营和收入而引起的许多争议和矛盾。根据《民法典》的规定，财产公司应定期披露服务，负责人，质量要求，收费物品，收费标准，绩效以及使用维护资金的使用，所有者共同部分的运营和收入等对所有者共同部分的运营和收入等，并向所有者会议和所有者委员会报告。如果房地产公司未能履行其报告义务，从而导致所有者的侵犯权，则所有者可以根据法律保护其权利。
7。财产公司提供的服务是什么？
财产合同中财产公司提供的服务项目有具体的协议，并且根据财产费收费标准的水平进行不同的改进。它大致包括以下项目（特别取决于合同中是否有协议）：
（1）使用，管理和维护普通零件以及共享设施以及财产的设备；
（2）维持共享绿色；
（iii）在共享区域清洁；
（iv）在公共区域保持秩序；
（v）车辆停车管理；
（vi）在财产使用期间禁止性行为的管理措施；
（7）财产维护，更新，翻新和维护成本的会计管理；
（8）财产档案和材料的监护权；
（9）业主会议或其他财产服务由所有者委托。
8。如果房地产公司提供的服务没有到位，所有者不能支付财产费用吗？
场景13：
所有者：我看到该物业公司昨天甚至没有任何卫生。我不能支付财产费吗？
法官对法律的解释：
需要特定的情况分析。物业服务的特征是诚信和长期性质，所有所有者都需要评估财产服务的质量。如果单个所有者拒绝以服务不足为由支付财产费，则将导致房地产公司的资金不足，进一步降低财产服务的质量并形成恶性循环，这最终会损害所有所有者的权利和利益。因此，如果房地产公司提供的财产服务仅偶尔和较小的缺陷（例如未能及时清理某些垃圾，公共区域的照明受到损害等），则所有者可能要求房地产公司及时进行纠正，不得拒绝以此为基础支付财产服务费；如果物业公司提供的财产服务有重大缺陷，构成违反合同的行为，则所有者可以要求物业公司承担违反合同的责任，例如继续履行，采取补救措施或补偿损失。因此，所有者是否可以减少财产费用取决于法官，根据案件的特定情况以及与合同协议结合使用，对单个案件进行判断。
9.社区的非法建设是严重的。所有者可以要求物业公司强行拆除它吗？
场景14：
所有者：一楼居民在与房屋相连的公共绿色空间上建造了玻璃房屋。我可以让房地产公司拆除它们吗？
法官对法律的解释：
不能。财产公司没有行政机构的执法权，不能直接拆除。房地产公司可以采取的措施违反公共安全，环境保护，消防和社区中的其他法律法规，包括：
1。通知宣传义务。通过社区通知委员会，财产经理微信瞬间等促进禁止的性行为，并告知房地产公司的所有者和财产用户，如果财产公司实施非法行为，则将采取行为。
2。停止的义务。如果房地产公司找到任何非法和不规则行为，则应通过建议，封锁，批评，教育等阻止所有者和财产用户。
3。报告义务。对于拒绝纠正的行为，应及时将其报告给相关行政当局，并应履行必要的援助义务。
10。如果房屋的公共部分泄漏，所有者可以要求房地产公司使用维护资金进行维修吗？
场景15：
所有者：我房子的外墙严重泄漏，质量保修期已过期。我听说可以使用维护资金。我是在寻找房地产公司的维护资金吗？
法官对法律的解释：
维护资金的申请和批准过程（一般过程）是：
1。财产公司或业主委员会申请使用；
2。对于所有者的投票，占建筑区域超过三分之二的所有者，总人数的三分之二以上必须签署并同意；
3。房地产行政部门或指定机构应审查维护资金的使用。
从责任范围的角度来看，房地产公司有责任根据实际条件提出建议，但无权管理维护资金。维护资金通常由当地房地产行政部门管理，或移交给所有者委员会的管理委员会。从所有者的角度来看，维护资金由所有者共享。维护资金的使用需要法律程序。独家零件的所有者占该地区的三分之二以上，其数字占该数字的三分之二以上的人应参与投票决定。从使用范围的角度来看，应专门用于维护，更新和翻新住宅公共零件以及保修期到期后共享设施和设备，并且不得用于其他目的。
11。未经财产和其他所有者的同意，可以将新近购买的住宅购买房屋用于商业运营吗？
场景16：
店主：我在社区的一楼买了一所房子，并计划翻新和经营一家早餐店。是合法的吗？
法官对法律的解释：
如果未经有兴趣的所有者一致同意的所有者，所有者在未经授权的情况下的“居民和业务转型”行为是非法的。业主不得在违反法律，法规和管理法规的情况下将其住所更改为商业住房。如果所有者除了遵守法律，法规和管理法规外，将居住地更改为商业财产，应一致同意有利息的所有者。一些未经授权“居住和商业”的所有者的行为会破坏社区的正常生活顺序，从而造成使用公共资源，例如停车位，电梯，水和电力，甚至造成安全危害。因此，未经授权对“居住和商业”的行为将不受中华人民共和国民法典的批准。
感谢扬胡大厦的编辑Chen ，上述内容由中级人民法院汇编。
长安镇律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。