物业服务合同纠纷解析：业主、物业公司及法律适用指南

东莞长安律师获悉

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财产服务合同纠纷是合同纠纷的常见类型之一。作为有关财产服务合同纠纷的一系列文章的开头工作，本文重点介绍了与财产服务合同纠纷有关的相关实体。本文旨在通过澄清每个主体的法律地位，权利和义务，以保护各方的合法权利和利益时，为法律的适用提供明确，准确的指导。

所有者

《财产管理条例》第6条规定，房屋的所有者是所有者。原则上，所有者的决定应受房地产证书中记录的财产所有人的约束。实际上，财产证书只能记录一个配偶的名称。如果房屋属于这对夫妇的联合财产，并且只有一个当事人的姓名在财产证书上注册，则在实践中是否可以将配偶确定为所有者存在争议，并且有必要根据具体案件进行判决。此外，“对最高人民法院在建筑物审判中适用法律的几个问题的解释第1条”进一步阐明，也可以将以下情况视为所有者：（1）由于人民法院的有效法律文件，仲裁机构或人民政府的裁员决策，获得了房屋的所有权； （2）由于继承而获得房屋的所有权； （3）基于与建筑部门的商业住房购买和销售关系，该建筑物的独家部分已在法律上被占用，但是所有权注册尚未根据法律处理。

物业服务企业

作为财产服务合同的主要机构之一，物业服务企业应具有独立的合法人资格，并由州议会的建筑行政部门和当地人民政府的房地产行政部门进行监督和管理。根据《中华人民共和国民法典》第937条，第1款和第942条的规定，房地产服务企业有权收取财产服务费并承担以下义务：（1）为建筑物及其辅助设施的所有者提供维护服务； （2）维持环境卫生和相关秩序； （3）采取合理的措施来保护业主的个人和财产安全； （4）停止违反物业服务领域中对公共安全，环境保护，消防和其他法律法规的行为，并向相关的行政部门报告并协助处理。

建筑单元

根据中华人民共和国民法典的相关规定和财产管理法规，在业主和业主会议选择并任命房地产服务公司之前，建筑部门需要与物业服务公司签订初步的物业服务合同，以及该法规的临时管理法规，其临时管理法规对房地产购买者的约束。在处理财产接受程序时，建筑部门应移交完成验收，设施和设备的技术文件，财产质量保修和财产服务公司的指示，并根据法律承担财产保修责任。

业主会议和所有者委员会

业主会议由所有所有者组成。根据《财产管理条例》第11条，所有者可以采用所有者会议：（1）制定并修改业主会议的程序规则； （2）制定并修改管理条例； （3）选举业主委员会或取代所有者委员会成员； （4）选择和解雇财产服务企业； （5）筹集和使用特殊维护资金； （6）重建和重建建筑物及其辅助设施； （7）与共享和联合管理权有关的其他主要事项。业主会议应保护所有业主在财产管理活动中的合法权利和利益，其决定对所有所有者都有约束力。作为业主会议的执行机构，业主委员会负责执行所有者会议的决定，组织所有者会议会议，与房地产服务公司签订合同以及监督房地产服务公司的日常运营。

房地产行政部门

房地产行政部门负责监督和管理其行政领域内的物业管理活动，有权管理房地产服务公司的资格，注册房地产管理项目并监督房地产服务公司的充电行为。房地产行政部门接受有关物业服务合同纠纷的投诉，组织对财产服务企业和建筑部门的非法和不规则行为的调解，协调和调查。此外，房地产行政部门指导并监督业主会议和业主委员会的建立和运营，促进所有者的自治权，并可能取消根据房地产管理法规第19条违反法律和法规的所有者会议和所有者委员会的决定。

街头办公室

作为基层政府的派遣机构，街道办事处在促进社区自治和财产管理方面发挥了重要作用。街头办公室指导业主建立所有者会议，并在所有者委员会当选后监督申报工作。对于违反法律和法规的所有者会议和业主委员会的决定，街道办公室可以根据“财产管理法规”第19条撤销它们。街道办公室还可以监督房地产服务公司的服务质量和收费行为，确保其遵守法律，法规和合同协议，并通过调解处理物业管理中的冲突和争议。

居民委员会

作为基层大众自治组织，居民委员会不属于政府机构。一方面，居民委员会协助人民政府从事与居民利益有关的各种工作，同时反映了居民对人民政府的要求和建议。在社区中，居民委员会指导并监督业主会议和业主委员会履行其自主管理责任，监督房地产服务企业的工作，协调业主委员会，房地产服务企业和居民之间的关系，并协助处理房地产管理中的冲突和争议。

结尾

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