检察机关高质效办理涉房地产纠纷检察监督案件：维护民生权益的积极探索与实践

东莞长安律师获悉

编者注

习近公秘书长指出，住房问题都是人们的生计问题和发展问题。涉及房地产纠纷的检察官监督案件的高质量和有效处理不仅是为党中央委员会的整体工作服务的固有要求，而且是检察官履行其职责和维护人民生计权利和利益的重要措施。 In order to the vital of the and the of real cases , this issue the " of Civil Cases to Real " topic, which on the of for of , the of of non- in "one house and two sell" cases, real 争议，以及使用附属公司建立单独的付款，以避免商业住房销售的注册价格。它展示了在涉及房地产纠纷的民事检察官监督工作中的积极探索和实践，并旨在根据法律为采购方提供参考，以根据法律正确处理房地产纠纷监督案例，并共同促进涉及房地产纠纷，涉及房地产市场的深化和实用的公民检察官监督工作。

与单独收集合同的商业住房预售

争议审查的要点

Chen

人民的生产者，广西自治区域

委员

4级高级检察官

黄Xunyu

人民的生产者，广西自治区域

第五收科院副主任

第四级检察官的助理

摘要：州议会总部“在房地产市场法规中继续做得好的通知”规定，“严格实施商业住房销售的清晰价格标记，每家房屋一个价格，并严格根据已宣布的价格将其出售给外界”，旨在稳定房地产市场的顺序，并实施房地产市场和实施国家MACRO-。在“国家法院民事和商业审判工作会议纪要”的第30条时，应将涉及公共秩序和良好习俗（例如金融安全，市场秩序和国家宏观政策）的人视为有效性的强制性规定。因此，超过注册价格的房屋价格协议无效。如果转让人诱使买方与附属公司建立单独的合同以多元化的方式收取付款，则实际售价超过了注册价格，因此无法处理财产权注册，并且买方终止合同的请求应支持。

关键词：商业住房前销售多实体多合同合同联合政府申请价格

全文

1。基本案例和案例处理过程

2018年8月28日，一名来自卢比（Li）的老年人，现年70多年，他在1902年的房间里，这是一个由广西 房地产公司开发和建造的单位。销售人员告知李，他可以通过订阅高尔夫产品来享受特殊的住房购买折扣，并指导他与酒店B和信息咨询公司C签署“高尔夫度假产品订阅”。同一天，李向酒店管理公司B支付了50,000元的押金。同一天，李与房地产公司A签署了“项目订阅”，同意李将以总价订阅1902会议室。同年10月17日，李和一家房地产公司正式签署了“商业住房销售合同”，该合同规定，房屋的交付条件包括完成验收注册和交货期限为年11月16日。同一天，李与酒店B和信息咨询公司C正式签署了“高尔夫培训计划协议”，规定李应支付高尔夫练习卡费。同一天，李向房地产公司A和Yuan付给了酒店管理公司B。签署合同后，房地产公司A没有按照商定的预售合同进行在线注册程序，也没有将房子交付给Li。 2018年12月12日，李与自然资源部询问，并得知涉及该案的房屋是在签署“商业住房销售合同”后为该案件项目建立的。经过多次谈判，公司A，B和C公司共同签署并向Li发出了“承诺信”，指出，Li向房地产公司A支付的人民币和B的酒店管理公司B（包括50,000元的押金）是购买价格，总计是Yuan；它承诺完成在2019年3月30日之前的在线签名，备案，预注册和LI的其他程序，并将在2019年6月1日之前接受和交付。20??19年4月1日，房地产公司以书面形式通知LI，以书面形式接受房屋，未经完成。李拒绝以房地产公司未能提供完成验收注册材料和其他原因的理由接受房屋。

2019年8月，李和第三家公司未能进行谈判并起诉法院，要求判决终止“商业住房销售合同”和“高尔夫培训计划协议”，订购公司A，B和C订购A，B和C，共同偿还所有购买价格，并以两倍的付费购买价格赔偿损失，并以同时支付付费的购买价格，以支付付费的费用，以支付年度付费的年度利率为6％。审判是由地区人民法院进行的，北海市北海自治区的贝哈伊市法院，根据法律，首先支持Li的其他诉讼请求，除了将“双重补偿”调整为“付费房屋购买付款的20％”，以及“根据基金费用标准的6％的汇率”（根据贷款的年利率）（根据贷款的同时计算）（lo）（按贷款计算）。双方都对第一天体判决感到不满意，并向广西自治区的中级人民法院呼吁（以下称为“ 中级法院”）。第二例法院认为，“商业住房销售合同”和“高尔夫培训计划协议”是当事方意图的真实表达，并没有违反法律法规的强制性规定，并且是合法和有效的。作为购房者，李可以从房地产交易中心询问房屋的抵押贷款状况。房地产公司A不构成掩盖抵押事实的意图，判决撤销了第一定义的判决，并拒绝了所有Li的第一实体诉讼。 LI申请了自治区高等人民法院的重审，并被拒绝，因此他向人民的广西自治区申请了监督（以下称为“ Court”）。

市法院接受此案后，它积极进行了调查和核实。搜索有关房地产所有权注册的类似案件和法律法规；了解房屋和建筑，贸易中心和其他部门的当地实际操作；验证与住房和建筑部涉及的房屋的申请价格和项目进度；在与法院的诉讼中，核实当事方对合同过程的陈述和具体意见；查看同一属性上同一情况的其他案例文件和材料；使用双方的回旋处查询来确认“承诺信”的真实性和合法性。调查发现，该案所涉及的房屋的实际售价高于被批准的“一个房屋，一个价格”宣言和提交价格；首先，当地的住房和建筑部门以书面形式回答说，涉及的房屋无法通过在线注册程序，因为交易价格超过了申报价格；当一家房地产公司签署了销售合同时，它没有告知李，众议院对该项目的抵押贷款。 2022年9月，贝哈伊市法院向中级人民法院发出了重试的起诉建议。 中级人民法院进行了重审，并撤销了二判决，并维持了第一架判决。从那时起，商业住房的销售前争端案件的方式与与本案相同的合同相同的方式也遵循法官的意见。

2。在这种情况下的困难问题和监督重点

在这种情况下，LI分别与房地产公司A，酒店管理公司和信息咨询公司C签订了合同，合同的名称和主题之间没有明显的关系，这造成了多个试验困难，这也是采购监督的重点。

（i）当多种意图共存时，区分意图的真实表达

商业住房预售合同本质上是一种民事合同。它的一般目的是获得房屋的所有权（包括所有权期望权）；转移器获得相应的考虑。当Li与房地产公司A签署“商业住房销售合同”时，买方和卖方足以实现一般商业住房销售合同的目的。他为什么在同一天与酒店B和信息咨询公司C签署“高尔夫培训计划协议”？这需要使用穿透性评论思维来阐明李只有购买房屋的意义，还是有真正的意图购买高尔夫产品并与另一方达成协议。应当指出的是，在某些特殊情况下（例如基于投资的房屋购买），商业住房的买家也可能旨在同时获得文化和娱乐服务或其他相关产品，并且需要进行全面的分析，并结合其他情况。

（2）在多个受试者和多个合同下对真实受试者的识别

该案的“商业住房销售合同”和涉及的“高尔夫培训计划协议”应独立评估或整体评估，这将直接影响整个案件的审查和认可。实际上，合作与合资企业是商业实体采用的开发和增长，并不违反法律规定。就形式而言，李和三家公司与不同内容签署了协议。每个协议的合同主题是清晰明确的，他们还具有签署相应协议的法律资格。似乎不难确定合同主题。但是回顾整个签约过程，两项协议的提议和承诺在同一天发生，包括诸如销售人员建议和相关优先优惠之类的因素。两项协议之间的联系是否足以构成混合合同或合同联盟，然后整体评估？

（iii）确定与附属公司单独合同的有效性以及确定诉讼和辩护原因

无论如何确定上述的真实意图和主题问题，核心仍应关注合同有效性，诉讼和辩护原因的分析。合同的有效性的确定主要研究了《民法典》和其他有效性规定中规定的情况是否无效或可撤销情况。对论点的论点的分析需要考虑到诸如行业交易习惯，公共秩序和良好习俗之类的因素。在这种情况下，没有对李和公司C公司C签署的“高尔夫培训计划协议”的不当审查。作为企业的主体，其利益不仅限于经济增长，也不仅限于短期福利，而且还可能包括商誉，商业流量，客户维护，甚至包括社会公共利益责任。只要合资，合作，商业实体的共同援助并不构成不公平的竞争，这通常不是非法的，这也符合发展和增强多元化社会主义市场经济的需求。但是，如果将合同错误地分为几个完全独立的合同，一方面，这可能会导致非法合同项目在一份合同中成为合法；另一方面，这也可能导致解决一个争议并导致其他争议，这不符合“一次性争议解决”的司法概念；另一方面，甚至可能导致对当事方主张的分裂评估。

3。审查和突破相关的困难问题

市政法院遵守民事法律行为的诚信原则，密切关注当事方的真实意图，并根据承包商的年龄，文化层面，合同背景，合同时间和合规方法进行了深入的审查。我们主要从以下三个方面开始：

（i）各方的真实意图的辩证分析

市政法院审查了诉讼档案，并分别询问了当事方，但没有发现Li在居住了很长时间，也没有从事与商业住房有关的业务。李从一开始就坚持说他已经老了，在北海购买房屋只是为了方便旅行。结合他的年龄和家庭注册，他的信誉很高。根据同等交易的一般经济原则，酒店B管理公司和信息咨询公司C同意，将高尔夫产品提供给LI的产品应获得相应的考虑，但是信息咨询公司C在合同中没有就其福利达成协议，并且在B和C之间的福利分配没有协议，这显然与常识相反。 A，B和C公司共同颁发的“承诺信”还指出，Li支付给房地产公司A的人民币和B酒店B支付的Yuan基本上是购买价格。再加上李在参与此案的房地产之后的事实，销售人员告诉他，高尔夫产品可以享受特殊的住房购买折扣，该指南与B公司C和C公司签署了“高尔夫培训计划协议”，这足以确定Li并不意味着要从酒店B或 B. B. B. B. B. A. A. A. C公司从未通知LI接受或实际向他提供高尔夫产品。总体案例足以确定B和C公司没有真正意图向Li出售高尔夫产品。

（ii）穿透审查和筛选合同的真正主题

市政法院调查并发现该案第三家公司的A，B和C公司于2017年7月18日签署了一项“战略合作协议”，该协议规定B B建议由房地产公司开发的商业住房；房地产公司A A为订阅B Hotel B B的高尔夫产品的客户提供特殊的住房购买折扣；信息咨询公司C推荐B酒店B管理公司B的高尔夫产品，同时，代表房地产公司A开发的商业住房广告，咨询和购买房屋资金A。通过调查市场实体的注册信息，发现公司A和B公司的注册股东A和B是相同的。经过股票渗透分析后，还发现公司A和B公司的实际控制器都是相同的校外企业。在审查了其他涉及同一财产的其他商业住房预售合同纠纷的信息之后，发现所有公司A，B和C都使用与本案相同的合同和模型签署并出售。结合三家公司在“承诺”中对资金的自信，足以确定这三家公司的目的是促进该案所涉及的物业的销售。

从合同的内容来看，由于订阅酒店管理公司的高尔夫产品而开发的财产时，客户可以享受特殊的折扣B。如果未达成“高尔夫培训计划协议”，那么买方当然将无法在购买房屋时享受相应的特殊折扣；如果未达成“商业住房销售合同”，则买方将无需签署“高尔夫培训计划协议”，而A，B，C和C公司将无法意识到“战略合作协议”的合同利益。根据“全国法院民事和商业审判工作会议会议记录”的意见，合同联盟是指两个或更多合同的整体结合。一份合同有效性的缺陷可能会影响另一个合同的有效性，一份合同的变化和终止也可能影响另一合同的变化和终止。案件涉及的两项合同构成合同联盟。总而言之，根据合同的目的或内容，公司A，B，C和C公司应成为转让方的合并实体，以购买和出售案件涉及的房屋并评估整体情况。

（iii）对协议合法性的全面分析和上诉的原因

市政法院调查并从住房和建筑部门获悉，该案涉及的房屋的“一所房屋，一个价格”的宣言和申报价格为RMB。实时购买房屋购买的总量为元，显然超过了注册价格，这违反了国家发展和改革委员会的“关于商业住房销售的清晰价格上市的规定”的规定，以及州议会总办公室的“继续在房地产市场法规中做得很好的通知”。超过零件的价格协议应视为无效。转让人违反了买方的真实意愿，并通过关联公司和买方之间的单独合同收集了买方之间的单独合同，并将购买价格收取了注册价格，从而无法申请在线注册和物业权限注册，这是明显的错误。此外，当一家房地产公司签署销售合同时，它隐藏了房屋拥有抵押权的事实。根据“对最高人民法院在商业住房销售合同中适用法律审判中适用法律的几个问题的解释第9和第14条（以下是“解释”），Li的要求应支持Li的退款请求。

4。商业住房的处理路径涉及多个实体和多个合同

在商业住房的预售中，它通常需要多个重要链接，例如签约，付款，完成认可和交付，并且不确定性风险明显大于现有房屋销售的风险。在涉及多个实体和多个合同的商业住房预售形式下，它更为重要。处理此类案件时，我们需要更加关注整体情况和细节，充分利用调查和验证的权利，并使用“三个善良”思考来进行深入审查。

（i）全面确定案件涉及的所有合同的实际价格

在共同合同的情况下，应收集和整体分析每个合同文本中的类似条款。尤其是在涉及能源和商业住房以及主要生计领域的战略资源的情况下，采购方应积极审查和监督，并对案件中的所有合同，受试者和绩效进行全面分析，以防止通过裁定和通过司法案件使其在伪造和使其合法化的上下限制的行为。在这种情况下，“承诺信”直接证明了实际住房价格超过注册价格。即使没有这样的证据，检察官也应通过调查和验证积极验证每个合同的结论和绩效，根据合同关节的原则确定实际价格，然后得出最终的结论。国家发展和改革委员会的“关于商业住房销售价格的明确价格的规定”第9条规定，“对于获得预售许可或申请现有房屋销售申请的房地产开发项目，商业住房运营商必须一次在指定的时间内一次披露所有销售物业，并严格按照宣布的价格出售给外界的价格州议会总办公室“继续在房地产市场法规中取得良好工作”的第5条也清楚地表明，“加强了市场的监督和期望管理……继续严格实施有关商业住房销售价格的明确价格，每套房屋价格的明确价格，并严格按照宣布的价格严格出售给外界的法规。”可以看出，两者的意图是稳定住房价格，稳定商业住房市场的顺序并实施国家宏观政策。指“国家法院民事和商业审判工作会议纪要”的第30条“以下强制性规定应被视为“有效的强制性规定”：强制规定涉及金融安全，市场秩序，国家宏观经济政策以及其他公共秩序以及其他公共秩序和良好习俗的规定；”应被视为有效的强制性规定。结合“国家法院民事和商业审判工作会议纪要”的第31条“在违反法规的情况下，合同的有效性将不会影响法规的违反情况，但是法规的内容涉及公共秩序和良好的习俗，例如金融安全，市场秩序，市场秩序，国家宏观物质，合同将被视为无效。”超过申报价格的协议应该是无效的。

（ii）通过渗透合同的绩效来确定合同下的实际主题

该案涉及的“高尔夫培训计划协议”是在“商业住房销售合同”的同一天签署的，买方声称他从来没有打算购买高尔夫产品。在这方面，采购方应加强对协议实施的审查。通过对审查情况的分析，我们可以评估买方的索赔是否具有事实和法律依据。李没有提供证据或认为他没有因购买房屋而获得特殊折扣。房地产公司A和酒店管理公司B坚持使用合同作为李获得特殊折扣的证据。从有利证据的原则来看，李确实在购买房屋时可能会获得特别的折扣。但是，双方都没有提供证据证明已经实施了高尔夫培训计划协议。结合“承诺”的主要证据足以证明这两个合同构成了共同关系，并且应将A，B，C和C公司确认为住房购买和销售合同关系（即卖方）的组合。

（iii）准确找出转让人是否履行了披露其权利和缺陷的义务。

解释的第9条规定：“当卖方签订商业住房销售合同时，如果发生以下情况之一，导致合同无效，被撤销或终止，买方可以要求付费购买价格和利息的退货，赔偿损失，并要求卖方承担不超过付费的薪酬房屋的赔偿，超过了一倍的付费价格。实际上，房地产开发商经常建立正在建设的建筑商业住房，以抵押银行以融资。建立抵押权直接影响买方完全行使房屋所有权，这是买方决定是否购买的重要因素。转让人应遵守民事行为的诚信原则，并完全保护买方的知情权。即使在交货时拆除了抵押权，也不能免除掩盖事实的责任，也不能为其在众议院对买方的众议院权利中检查缺陷提供自愿课程。在签订联合合同的情况下，应注意该党中的所有当事方是否尚未通知买方。如果没有，并且有证据证明买方知道，应确定转让人履行了他披露权利缺陷的义务。

*本文于2025年1月发表在杂志的“中国检察官”（经典案例）上

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