商品房预售合同备案登记不属于物权法规定的预告登记

向建华已付清房款。何开厚称诉争房屋早已出售给我并已实际交付给我，我不清晰何建华买房一事，他们自己解决。 2011年7月25日双方又签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋座落、面积、单价、总价款、付款方式与原《商品房申购协议书》一致。商品房预售合同存案登记不属于物权法划定的预报登记，不发生相应物权效力根据城市商品房预售治理办法(以下简称《办法》)的划定，商品房预售合同应当进行存案登记，但《办法》并未对存案登记的性质作出明确划定。而向建华主张上进实业公司与何开厚签订的合同无效，却未举示充分证据证实双方之间的合同违背法律或者行政法规的强制性划定，或者恶意串通损害他人利益，因此何开厚与上进实业公司之间签订的合同属于有效合同;本案属于典型的一房二卖，上进实业公司应当向谁履行合同实则是解决本焦点的枢纽，从查明事实来看，向建华与何开奄均无证据证实对方的买卖行为有题目，应认定向建华、何开厚买卖行为的效力。 2011年5月何开厚入住诉争房屋并进行了装修。审理中向建华与何开厚均以为对方与上进实业公司的商品房买卖行为是虚假的，但均未提供充分证据予以证实。
。而从实际情况上来看，何开厚的买卖合同是基于原来的申购协议而且其买卖合同也成立在向建华的买卖 合同之前，并且何开厚与上进实业公司之间已经实际履行了协议，何开厚已经装修且入住已三年之久，向建华虽有存案登记，不能当然就发生物权对抗效力，故向建华的诉讼哀求不予支持。该栋房屋上进实业公司于2011年7月中旬取得了商品房预售许可证，至庭审日此楼房尚未通过整体验收。河南合同法律师网首席律师邹超律师分析：根据《物权法》第十五条之划定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有划定或者合同另有商定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。上进实业公司称：办理商品房登记存案是事实，是事实发现他人与何开厚签的合同。向建华只能另案诉讼要求上进实业公司承担违约责任。向建华称自己现上进实业公司签订《商品房买卖合》且支付了全部房款，并在房屋交易所办理了预售存案手续。何开厚(第三人)与上进实业公司签订《商品房申购协议书》商定：何开厚向上进实业公司申购其开发的某小区601号房屋，建筑面积约67.39㎡，单价900元/㎡，申购金60651元，付款方式为一次性支付。因此，商品房预售合同存案登记在登记的目的、内容、方式、时限上与《物权法》划定的预报登记存在显著别。并商定了交房时间为2011年12月30日以及与商品房买卖有关的其它商定。根据《办法》及相关划定，商品房预售合同存案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政治理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力;存案登记的内容是对商品房预售合同本身进行存案，而不是“未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力”即向社会公家宣示特定债权已被特殊保护;存案登记的方式是在商品房预售合同上加盖存案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。 2011年11月9日双方签订的《重庆市商品买卖合同》在重庆市万州区房屋交易所进行了存案登记。合同签订后何开厚于7月27日向上进实业公司支付房款60651元。商品房预售合同虽因存案登记而得已公然，但不具有预报登记的效力。 ”本案何开厚的协议已经成立，若无法律划定的无效的事由就应当属有效合同。案件焦点当逼供签订商品房买卖合同后到房屋登记治理机关进行商品房屋预售合同存案登记行为是否属于《物权法》所划定的预报登记行为;其存案登记行为是否产生相应物权效力，具有对抗效力。而该公司在之前将房屋卖与何开厚，哀求确认上进实业公司与何开厚签订的《商品房买卖合同》无效，将诉争房屋立刻交付给自己并办理房屋产权证。 2011年7月29日上进实业公司与向建华签订《重庆市商品房买卖合同》商定，上进实业公司将该房屋卖给建华，套内单价为1000元/㎡，总价款65439元，付款方式为一次性付清。同时，存案登记没有时间或者期限上的要求，不需要在泛起特定法律事实或者经由一按期限后再行登记，而预报登记后，当债权消灭或者自能够进行不动产(过户)登记之日起三个月内未申请登记的，预报登记将失效。