小物业关乎千万家！长春经开区法院化解物业纠纷促和谐

东莞长安律师获悉

社区事务关乎家家户户，矛盾处理好坏既影响居民生活满足感，也关系到行业良性发展。这些年，长春经开区法院积极实践现代“枫桥做法”，运用多种途径解决矛盾，采取现场查看、流动审判、后续跟进等手段，促进物业争议得到合理处理。

最近，长春经济技术开发区人民法院处理了若干起案件，这些案件源于物业费价格调整和物业服务未达标，导致部分业主长期拒绝支付物业费用。

该物业管理公司对多位业主提起了诉讼，指出业主长期不支付物业费用构成违约，此举严重干扰了物业管理工作的正常开展。案件受理后，为从根本上化解纠纷，审判人员前往相关小区的物业管理中心，采用流动审判模式进行现场协商。审判人员既实地察看了物业服务的具体状况，也为双方创造了公平对话的环境，认真听取了业主的意见，为案件得到公正合理的解决打下了牢固的基础。

业主们指出，物业管理方面存在诸多不足，包括运作缺乏条理、清洁维护工作不达标、安全防护机制存在缺陷、维修资金使用方向不透明等。法官注意到，争议的核心主要有两点，其一，业主们认为物业公司自2017年起单方面将月度物业费从每平方米0.7元提高至1元，此行为涉嫌违规，其二，小区入口管理宽松，监控设备失去效用，导致多户业主遭遇盗窃，造成重大经济损失。

物业方面表示，2016年以前的账目结算下来，出现较大经营性亏损，必须马上启动物业费调整流程，此事十分紧迫。2017年期间，他们通过召集会议讨论，实地访问住户，并且组织大家填写物业费调整意见征询表等手段，最终物业以调整方案符合法规要求为由，对外公布了物业费调整的最终方案。近些年，物业管理方拨付了部分款项用于园区局部改造，对社区公共设施进行了修缮，扩充了安保人员队伍，以保障社区的良好运作，这一系列举措逐步赢得了众多住户的认可和配合，许多先前反对提高物业费的住户以及态度中立的住户，也纷纷开始缴纳物业费，目前业主缴费比例已经超过三分之二。

调解期间，法官仔细查看了当事人递交的证明材料，有关调价流程中特殊区域面积、住户数量及相应投票权重，由双方各自核算确认。法官随后向当事人阐明法律道理，一方面对业主说明，由于经济进步，原有物业管理费标准确实难以支撑优质服务。考虑到该小区具体情况，调整物业费确有必要。物业管理工作并非完美无缺，但并非一无是处，例如物业企业缺乏足够财力维持服务，会陷入不利境地，进而损害业主权益，同时向物业企业指出，长期以来服务确实存在不足，即便裁决也会考虑降低管理费，期待双方增进理解，达成和解。

经由法官细致调解，居民们的负面心境逐步平复，管理方也明确了今后提升工作质量的目标与具体方法。由于双方在费用数额问题上无法达成共识，法官最终决定审理此案并依照法规作出裁决。

法官表示，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的内容，物业费调整属于“涉及共有和共同管理权利的重要事项”，具体要求概括为，需要超过建筑物总面积三分之一（三分之二乘以二分之一）的业主参与表决，并且这些业主的人数也要超过总人数的三分之一（三分之二乘以二分之一），他们同意才行。根据调价会议记录、意见征集表以及调价结果公布等材料，可以确认相关小区业主参与并同意的比例已经满足法律规定的最低要求，因此法庭依法采纳了原告的诉讼请求，业主们也表明接受法院裁决，并承诺会执行缴费责任。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条首条首款载明，若干事务由全体业主联合裁定，其中第九项涉及“共有权益及共同管理权相关的重要议题”，次款阐明“全体业主裁定事务时，须有三分之二以上专有面积业主且三分之二以上人数业主参与投票”。……处理其他相关事务，需要由超过半数专有部分面积且参与表决人数超过半数的业主表示认可，才能实施。与已经废止的物权法第七十六条的条款相比，民法典的条款设定得更为灵活，目的是为了推动业主自主意愿的实现，不过法律规定的最低标准依然必须满足。

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