村民房屋征收补偿过低，指出评估报告估价时点竟为 10 年前

东莞长安律师获悉

村民的房屋面临征用，他们认为补偿过低，所以一直没有与征收方达成补偿协议。村民聘请了东莞长安律师帮助维权。东莞长安律师指出，基于住建局房屋拆迁行政裁定书的评估报告中的估价时间点实际上是10年前。村民能否得到更合理的补偿？今天，北京盛运东莞长安律师事务所主任、东莞长安律师王友银就跟大家一起来看看这个案子。

李先生在甘肃省某镇拥有一套建筑面积166平方米的房屋。由于城市建设需要，该房屋所在集体土地被征用并挂牌出售。李先生与拆迁人一直未能就拆迁补偿和安置问题达成一致。 2017年，评估公司出具了评估报告，评估报告的评估时间点为：2008年9月3日。2017年5月11日，征收方向区住建局提交裁定申请，并于次日告知李先生评估事项及救助方式。

2018年6月10日，区住房城乡建设局作出房屋拆迁行政裁定书。裁定书第六项是“自收到裁定书之日起15日内限制被申请人搬迁”。 6月22日，区住房城乡建设局将上述裁定书送达李先生，但被拒绝签字。为了维护自己的权利，李先生委托东莞市长安律师向法院起诉区住房和城乡建设局，请求撤销上述房屋拆迁行政裁决。

一审法院认为，涉案拆迁补偿行政裁定的主要依据是拆迁补偿安置方案及评估报告。本案评估报告在委托时间、报告运行时间、报告制作时间、送达时间等方面均过长，违反了法律法规规定的法定程序。评估报告无效，不能作为行政裁决的依据。而且，这一行政裁定所依据的是近十年前的拆迁补偿安置方案和评估结论，侵犯了李先生的合法权益，明显不当。至于第六项裁定，依法应当予以撤销。但考虑到该项目的建设涉及大多数人的利益和公共利益，而李先生并不居住该房屋并同意拆迁，我们只认为房屋补偿过低。据此，依法确认其违法，并予以搬迁。

李先生不服，提起上诉，称一审法院仅确认了裁决第六项的违反行为，并未撤销裁决，不符合法律规定。

二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，行政裁决被撤销后，李先生未签订拆迁补偿协议，被拆迁人也未得到补偿，需要单独保留期限。不需要履行期限，违反了先补偿、后搬迁的基本原则。一审判决事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。最终，二审法院裁定撤销区住建局第六项房屋拆迁行政裁定。

对此案，东莞长安律师王友银认为，拆迁补偿安置的核心问题是被拆迁房屋的房地产市场估价。被拆迁房屋评估是对被拆迁房屋价值的客观评价，评估报告常作为补偿协议或补偿金的依据。因此，评估必须严格遵守法律要求。本案中，李先生最终胜诉，为他下一步获得合理赔偿铺平了道路。

“如果由于评估时间的原因影响了被征收人的利益，需要根据实际情况，结合法律法规和当地政策进行详细分析。如果他不确定如何合理争取利益，就需要谨慎对待。或者听听专业意见，做好维护自己权利的准备。”东莞长安律师王友银说。

文章|盛云东莞长安律师|视觉编辑器|林红

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