云亭律师总结法院拍卖预查封房产的相关裁判规则

东莞长安律师获悉

云婷律师在查阅大量类似案件的基础上，总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1. 法院可以拍卖扣押的财产。

案例一：《兰州中海弘阳房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部诉讼异议执行再审及审判监督民事裁定书》【（2018） ）最高法院民申第5670号]

最高人民法院认为，中海集团声称在预扣押期间不能采取拍卖等强制执行措施，但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于若干问题的通知》 《依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行的问题》第十八条规定，初步扣押与正式扣押具有同等效力。因此，中海公司的上述主张没有法律依据，不能成立。

此外，中国海外公司已收到全部收购款，并在履行担保责任后有权向石明山追偿。本案中，中国海外公司执行石明山名下财产不存在不公平现象。至于中海公司主张的石明山债权抵销问题与本案无关，不属于本案再审审查范围。

综上，中海公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，中国。裁定如下：驳回兰州中海宏阳房地产开发有限公司的再审申请。

案例二：《韶关市顺宏房地产开发有限公司与刘玉静二审民事判决书》【（2019）粤02民终849号】

韶关市中级人民法院认为，本院二审期间，双方争议焦点为：顺宏公司是否有权排除涉案房屋的执行。 2015年2月28日，顺宏公司与陈志霞签订了《商品房销售合同》及其附件、附件，约定陈志霞购买了顺宏公司开发的本案涉案房屋。房子总价是人民币，包括首付。元，抵押贷款元。抵押贷款由中国邮政储蓄银行韶关分行提供。陈知夏也付了首付。中国邮政储蓄银行韶关分行也按约定支付了抵押金。此时，房子的所有权就属于陈知夏了。由于产权证书并非以陈志霞名义出具，在刘玉静与陈晓峰、陈志霞私人借款纠纷案中，刘玉静申请陈志霞财产保全时，法院采取的预扣押程序一审符合法律规定。预扣押后，顺宏公司履行了保证人担保责任，偿还了邮政储蓄韶关分行的债务。此时，顺宏公司与陈志霞直接存在债权债务关系，不存在所谓涉案房屋产权变动的情况。顺宏公司 对一审法院的预扣押决定不能提出异议。在顺宏公司与陈志霞未解除其签订的商品房买卖合同的情况下，一审法院依法对被执行人陈志霞的涉案房屋进行了处分。本院不会予以变更和批准。顺宏公司在涉案房屋被扣押后才主张行使解除合同权，实质上影响了房屋买卖合同第三人（即刘玉静）权益的实现；而顺宏公司的解除合同权及后续返还涉案房屋的权利及取得证明的行为，不属于实质意义上的物权，并不优于刘玉静所享有的债权。申请执行人向已进入强制执行阶段的被执行人陈志霞提起诉讼。顺宏公司不能以此对抗法院此前的预扣押。顺宏公司以此为由请求排除对涉案房屋的执行，这一点不成立。一审法院以涉案财产执行完毕为由，驳回非执行人顺宏公司的诉讼请求。该理由不当，本院予以纠正；但该结果正确，本院维持了原判。

综上，原判决查明事实清楚，但判决理由不当，本院予以纠正。鉴于原判实质性处理正确，本院维持了原判。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，本院作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

案例3：《海门市中南世纪城开发有限公司与蒋雪茹、张杰、黄爱琳买卖合同纠纷执行裁定书》【（2020）苏06知复123号】

南通市中级人民法院认为，本案争议焦点在于涉案房屋是否可以拍卖。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部协助执行的通知》第十五条第（三）款房产管理部门规定，人民法院有权责令被执行人购买已办理商品房预售合同登记备案手续的房屋预封存，并自动转为封存。房屋所有权登记后进行登记。法院对涉案商品房的预扣押执行不存在不当之处。癫痫发作前的效果与癫痫发作时的效果相同。执行法院预扣押裁定禁止中南海门公司转让、抵押、扣押财产。 《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第三条规定，被执行人已向开发商支付了全部房款（被执行人已从自己的房产中支付了部分房款）。商品房预售，开发商在预售前对银行贷款承担连带保证义务的，且已在银行办理抵押通知登记（抵押前登记）的预售房产办理抵押权登记，预售商品房经法院预查封，开发商或者被执行人应当仲裁。通过诉讼或者诉讼方式解除合同的，人民法院不予裁定。对执行提出异议的，人民法院可以继续执行预售房产。从该条款的内容来看，并非中南海门公司主张不能执行预扣押房屋，而是存在第三条所列情形的，开发商或者被执行人无权提出质疑。以解除合同的方式执行。中国建设银行海门分行未办理预扣押。抵押登记不能对执行提出异议。目前，商品房买卖合同仅有权属证书待办，中南海门公司作为合同对方，有义务配合办理权属登记。即使中南海门公司可以行使解除商品房销售合同的权利，也应通过诉讼解决纠纷。既然中南海门公司已经认可通州法院的拍卖，那么对预扣押提出异议是没有意义的。因此，中南海门公司的请求不予支持。

案例4：《张明泽、徐海林委托合同纠纷执行审查执行裁定书》[（2020）鲁04知复34号]

枣庄市中级人民法院认为，根据最高人民法院《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，国土资源部国务院资源部、建设部：“下列房屋虽尚未办理房屋所有权登记，人民法院也可以预扣：（一）作为被执行人的房地产开发企业已申请房产证的； （二）被执行人购买的房产已经房地产开发企业办理完毕； （三）购买的商品房预售合同登记备案手续；被执行人或者商品房预登记的房屋”根据本条规定，人民法院预扣押的标的物是房屋。 《通知》第十八条规定：“预查封的效力相当于正式查封……”滕州法院拍卖预查封房屋符合法律规定。滕州法院认为，预扣押的标的不是房屋本身，而是房屋的请求交付权和过户登记权。预扣押期间，预扣押财产不能拍卖，这种行为违法，没有法律依据，应当予以纠正。对于被执行人李静提出的异议，以预查封房屋的所有权不属于被执行人为由，本院认为该异议既不是对执行行为的异议也不是对执行标的物的实质性权利的案外主张。异议将不会被审查。根据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：法院（2019）鲁0481号异议，撤销第49号异议裁定。

2、法院查封的财产不属于被执行人所有，而是属于案外人的财产。因此，人民法院不得拍卖已查封的案件以外的人的财产。

案例5：《关于张易吉、朱荣丽民间借贷纠纷执行审查执行裁定书》[（2018）鲁08知复19号]

济宁法院认为，本案争议焦点为涉案恒大名都19号楼1单元29层01-2903号房产是否可以作为朱荣丽的房产进行评估拍卖，被执行人。

最高人民法院、公安部联合印发的法发〔2004〕5号《关于依法规范人民法院执行及协助国土资源房地产管理部门执行若干问题的通知》第十五条国土资源部、建设部规定：“下列房屋虽未办理房屋所有权登记，人民法院也可以扣押：（一）——；（二）——；（三）购买的房屋被执行人已办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预登记手续的。” ; 《通知》第十六条规定：“预查封期间，土地、房屋所有权登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”； 《物权法》第九条规定：“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记，有效；未经登记，不发生效力。”从上述一系列法律法规可以看出，在涉案房屋登记在被执行人名下之前，法院可以采取预扣押措施。但由于此时被执行人尚未取得标的物的所有权，人民法院不予制裁。 ，否则将侵犯标的物权利人的合法权益。只有将所有权登记在被执行人名下，并将预扣押转为正式扣押后，才能进行拍卖、出售或折价等实物处理。作为不动产，产权的设立、变更、转让、消灭，必须依法登记才有效；未经注册，它们不会生效。作为本案的执行标的，任城法院在拍卖前并未查清恒大名都xxx财产是否属于被执行人朱荣利。如果财产属于被执行人朱荣利，即使被执行人朱荣利未取得产权证书，人民法院仍可以向住房和城乡建设部报请。最高人民法院《关于协助执行文件办理未核准财产产权登记问题的函》第二条“在执行程序中处分未初始登记的房屋，符合初始登记条件的，执行法院处理后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》。被执行人朱荣利不拥有该财产的，人民法院不得以被执行人朱荣利的身份对财产进行评估、拍卖。

预扣押是人民法院对被执行人购买的尚未办理权属变更登记的房地产采取的预控执行措施。初步查封须经登记机关核准产权登记后方可转为正式查封。尽管癫痫发作前期的效果与癫痫发作相同，但癫痫发作前期并不是癫痫发作。两者最大的区别在于，查封前的财产所有权尚不属于被执行人，而查封后的财产必须是被执行人的财产。预扣押限制了开发商进一步处分涉案房屋的权利，但预扣押的对象是要求变更涉案房屋产权的权利，而不是房屋本身。在实现产权变更前，涉案房屋仍归开发商所有。 。最高人民法院、国土资源部、建设部联合印发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定“人民法院对土地使用权和房屋进行实物处理前，应当向国土资源和房产管理部门查询土地和房屋的权属。” 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“执行过程中，被执行人的财产应当查封、扣押或者冻结的，人民法院应当及时拍卖、变卖或者采取其他执行措施”； 《民事诉讼法》第247条规定：“财产被查封、扣押后，执行人应当责令扣押、扣押、冻结财产。执行人在指定期限内履行法律文书规定的义务的，应当责令扣押、扣押财产。”期间，被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖查封、扣押的财产。”上述法律法规均强调人民法院应当及时对查封的财产进行鉴定、拍卖，并未授权人民法院对预查封的财产进行鉴定、拍卖。人民法院有权拍卖的财产，必须由法院扣押，且被执行人拥有所有权。但法院查封的财产不属于被执行人所有，而是属于案外人的财产。因此，人民法院不得拍卖非涉案人已被预查封的财产。尽管最高人民法院住房和城乡建设部《关于协助执行文件办理无证财产产权登记问题的函》第二条规定，“处分未办理房屋登记手续的房屋时，执行程序中初次登记，符合初次登记条件的，执行处置后，法院可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》。人民法院允许处置的未经初始登记的房屋，必须是被执行人享有所有权但未经初始登记的房屋。例如，执行人依法建造的房屋。自己的土地但尚未取得房产权证等，而不是被执行人根本没有所有权的房屋。

综上，任城法院在异议审查中并未查明恒大名都19号楼1单元29层01-2903号房产是否为被执行人朱荣丽所有。拍卖情况，或者是否属于涉案财产。它归开发商所有。本案中，任城法院作出（2017）鲁0811执一284号执行裁定书，驳回了对方张易吉的异议，认定基本事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项的规定法院判决如下： 一、撤销济宁市任城区人民法院（2017鲁0811执一284号）执行裁定书。 2、将案件发回济宁市任城区人民法院复审。

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