七年未依约签房屋买卖合同 无权主张返还双倍定金

【案情】

钟某与某置业公司签订《商铺认购协议书》，约定由钟某认购置业公司开发建设的某购物广场一层商铺，折后总计为约90万元。并约定，除置业公司另有通知外，钟某应于2012年之前，凭认购协议书、定金收款收据及身份证明文件亲自到售楼中心签订《商品房买卖合同》并交清相应房款，如逾期未交款，则视为钟某放弃其认购权利，无权退还定金，置业公司有权另行出售。钟某交纳了10万元定金及20万元首付款。之后，双方一直未签订商品房买卖合同，置业公司于2019年3月将该商铺出售了他人，并进行了备案登记。钟某诉至法院，要求解除认购协议书，并判令置业公司返还首付款及双倍定金20万元。

【分歧】

一种意见认为：七年未签订商品房买卖合同，可见钟某对签订正式的商品房买卖合同并无诚意。但认购协议书并未明确具体的签约时间，导致双方未能及时订立商品房买卖合同，应认定为不可归责于双方的事由导致本约未能签订，双方均不存在违约，合同应解除，已付定金应予返还，但钟某无权要求双方返还定金。

一种意见认为，根据认购协议书约定，钟某具有主动交清相应房款并亲自前往售楼中心签订合同的义务，该义务需钟某主动履行，而非被动等待置业公司通知，且该合同亦未约定置业公司负有通知义务，故钟某无权要求置业公司退回10万元定金。

【评析】

笔者同意第二种意见。钟某与置业公司签订的商铺认购协议书系属预约合同，即一种约定将来订立一定合同的合同，当事人一方违反预约合同约定未与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应向对方承担违约责任。本案中，一方面，该认购协议书中约定“除置业公司另有通知外，钟某应于2012年之前，凭认购协议书、定金收款收据及身份证明文件亲自到售楼中心签订《商品房买卖合同》并交清相应房款，如逾期未交款，则视为钟某放弃其认购权利，无权退还定金，置业公司有权另行出售”，据此，签订本约合同的义务在于钟某，协议并未约定置业公司负有及时通知钟某签订本约合同的义务，且约定了钟某在未主动履约情形下的后果，即置业公司有权另行出售。另一方面，虽然认购协议书中并未明确2012年签订本约合同具体时间，只是模糊约定2012年，但从钟某可履行协议的时间跨度来看，从认购协议书签订至钟某主张权利止，其间长达七年，钟某亦未提出证据证明置业公司拒绝签订本约合同或者系因置业公司导致无法签订本约合同，置业公司亦陈述其一直在催促钟某交付房款。综合以上情形分析，可认定系钟某未依约积极、全面地履行其合同义务，应当承担相应的违约责任，根据认购协议书的定金条款，其无权要求置业公司退回定金。