承租人转租房屋 店铺转让费应否支持？

【基本案情】

2019年2月2日，胡某将其自有的店铺出租给彭某，双方约定租赁期限至2020年4月5日止，月租金6000元，押金5000元。2019年3月12日，彭某将店铺转租给周某，双方并签订《转让合同》，协议约定：彭某将涉案店铺转让给周某（含该商铺设备所有权、商品所有权、商铺所有经营权），另转让房屋押金5000元。并手写备注：“商铺转让费为65000元，包含2019年3月至2019年4月房租”。后周某分多次共计向彭某转款66000元。2019年7月13日，胡某因未收到租金扣除了押金作为违约金并称合同归于无效，彭某遂催促周某与胡某联系交租。2019年7月22日，胡某手写情况说明一份，表明不同意彭某转租涉案房屋。现次承租人周某起诉确认其与彭某签订的转让协议无效，同时要求彭某返还其支付的转让费66000元（含定金1000元）并支付相应利息。

【裁判要点】

法院认为：从周某与彭某签订的《转让合同》内容来看，既包含房屋转租的意思表示，也包含设备物资转让的意思表示。胡某作为本案房屋的出租人，彭某无法举证证明其转租涉案房屋得到了出租人胡某的同意，因此《转让合同》中关于房屋转租的内容无效。而合同中关于设备物资等店铺转让费用的部分，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，双方确认66000元中包含租金5500元、押金5000元、定金1000元。租金5500元低于彭某与胡某合同中约定的每月6000元的租金标准，应视为彭某转让店铺时对周某的让利。因周某已实际使用涉案房屋，基于合同无效情形下的不当得利返还，彭某对周某已支付的租金5500元无需返还，对周某已支付的押金5000元、定金1000元应予返还。另周某使用涉案房屋中产生的占用费、电费、物业费，应据实结算。关于设备物资等店铺转让费用。双方转让合同中关于房屋转租之外的内容真实有效。彭某未明确告知转租是否经过出租人同意，确告知周某涉案房屋的剩余租期，导致周某承担了可能在此处无法长期经营的风险，但周某在订立合同时也未进行审慎审查。鉴于周某已实际使用涉案房屋中的设施设备、从事经营活动、出售转让所得商品，因此，涉案店铺财产和经营权已发生转移，为周某所有。故对于周某要求彭某退回押金5000元、定金1000元的诉请予以支持，而对于周某要求彭某退还店铺转让费50000元及利息的诉请不予支持。

【评析】

随着市场经济的不断发展，店铺转租愈发频繁，店铺转让费随即应运而生。店铺转让费一般是指承租人（或门面所有人）将承租（或自己所有）的店铺转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。因当前并无明确的法律规定店铺转让费的性质或效力，故由店铺转让费而引发的纠纷时有发生。虽当前法律对店铺转让费并无明确规定，但在司法领域，法无禁止则不违法。店铺转让费通常情况下系多种不同性质费用的复杂集合，包括有形资产的费用，如承租人因对店铺装修而添附的固定物费用、店铺商品所有权费用、店铺设备所有权费用等；亦或包括无形资产的费用，如店铺所享有的经营环境、商业信誉、人脉资源等市场影响力而评估的对价等。本案中，在周某与彭某签订的转让协议中，双方对店铺转让费内容予以了明确，即包含案涉商铺设备所有权、商品所有权、商铺所有经营权，在处理的过程中，综合考虑到周某承租店铺后已实际使用涉案房屋中的设施设备、并出售转让所得商品从事经营活动，因此，涉案店铺财产和经营权已发生转移，为周某所有。故对于次承租人周某要求承租人彭某返还店铺转让费的诉请不予支持。