房地产纠纷案件“民、行”交叉案件的审理

【案件焦点】

    1. 被告做出的04799号房权证是否合法；2.第三人办理04799号房权证时所提交的材料是否真实。

    【基本案情】

    2001 年5月23日东宁县房地产管理处将坐落东宁镇幸福路18号的东宁镇幸福小区702室登记在王某名下，做出了以王某为所有权人的东字第 (2001)04799号房屋所有权证。2009年9月1日王某和姜某签订房屋买卖协议并共同到东宁县房地产管理处申请将该房屋转移登记到姜某名 下,2009年9月7日被告东宁县房地产管理处做出了以姜某为所有权人的04799号房权证。该证记载的主要内容为：房屋所有权人姜某、共有情况单独所 有、房屋坐落东宁镇幸福路18号、登记时间2009年8月8日、规划用途成套住宅、总层数7层、建筑面积77.91平方米。

    金某称 其通过李某的介绍以45,000元的价格购买了王某所有的位于东宁镇幸福小区的住宅楼。原告将该房屋装修后让其岳母姜某居住。由于原告购买本案诉争房屋时 王某尚未办理房屋所有权证，所以原告和王某就没有办理房屋产权过户手续，2009年姜某未经原告同意，编造了虚假的买卖协议，到被告处办理了以姜某为所有 权人的房屋所有权证。被告为姜某颁发04799号房权证的行为违反了《房屋登记办法》的相关规定，所以请求法院依法撤销被告为姜某办理的04799号房权 证。

    姜某称本案诉争房屋并非原告金某出资购买，而是第三人的五个儿女每人出资1万元集资购买。买房时因为其女儿李媛媛（化名）和女婿金某住在东宁，所以让李媛媛（化名）和金某在东宁看房子。购房款45,000元系金某和李媛媛（化名）代替第三人所交。

    东宁县房地产管理处称其为姜某颁发04799号房权证的具体行政行为合法有效，被告是依照法定程序办理的，因此请求法院维持被告为姜某颁发04799号房权证的具体行政行为。

    原告向法庭提供的证据：李某和王某的证人证言。证明：本案诉争房屋系原告金某购买。

    被 告向法庭提供的证据：1.王某的房屋所有权证存根和王某的买房收据。证明：本案诉争房屋原系王某所有；2.东宁县房屋转移登记申请表、住宅楼买卖契约、完 税票据。证明：2009年8月15日王某将本案诉争房屋出卖给姜某，2009年王某、姜某共同向被告提出了转移登记申请，王某、姜某分别缴纳了转移登记的 契税；3.姜某的房屋所有权证存根。证明：被告于2009年9月7日为姜某核发了新的房权证，并由沈德哲忠（化名）代为领取；4.王某、姜某、沈德忠（化 名）的身份证复印件。证明：被告在办理04799号房权证时对当事人的身份进行了核实，尽到了审查注意义务。

    【裁判要旨】

    黑 龙江省东宁县人民法院经审理认为：原告金某以第三人姜某申请办理04799号房权证时提供的住宅楼买卖契约虚假为由，诉请撤销04799号房权证。其主张 本案诉争房屋系其通过李某的介绍以45,000元的价格购买王某所有的住宅楼。其将该房屋装修后让其岳母姜某居住,2009年姜某未经其同意，编造了虚假 的买卖协议，到被告处办理了以姜某为所有权人的04799号房权证。其向法庭提供了李某和王某的证人证言来证明自己的主张。第三人姜某主张本案诉争房屋并 非原告购买，而是第三人五个儿女每人出资1万元集资购买。买房时因为其女儿李媛媛（化名）和女婿金某住在东宁，所以让李媛媛（化名）和金某在东宁看房子, 购房款45,000元系金某和李媛媛（化名）代替第三人所交。被告认为其办理04799号房权证的登记行为合法，其办理该证完全是依照2008年7月1日 起施行的《房屋登记办法》第三十三条之规定的要求办理的，当事人提交了该条规定要求申请房屋所有权转移登记需要提交的全部材料，并且东宁县房屋转移登记申 请表是转让方王某和受让方姜某在被告处当着被告工作人员的面所填写。本院认为，原告提供的王某的证人证言与其同姜某共同到东宁房产申请将本案诉争房屋转移 登记到姜某名下并同姜某签订住宅楼买卖契约的行为相矛盾，原告没有提供其它证据同王某和李某的证人证言相佐证，原告提供的证据不能形成完整的证据链条,仅 凭王某与李某的证人证言不构成撤销被告为姜某颁发04799号房权证的具体行政行为的理由,因此对原告的主张本院不予支持。

    黑龙江省东宁县人民法院依照综上所述，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

    驳回原告要求撤销被告东宁县房地产管理处于2009年9月7日作出的东字第(2001)04799号房屋所有权证的诉讼请求。

    【法官后语】

    我 国立法亟待解决房产登记案件出现民事、行政法律关系交叉时如何审理的问题。在房产登记案件中民事、行政法律关系出现交叉，是指在房产登记案件审理过程中， 对当事人的权益保护涉及行政行民事两种法律关系，这两种法律关系相互关联，有时互为作用，处理结果互为因果或互为前提。在行政、民事法律关系交叉形成诉讼 时，法院应适用何种程序审理，我国现行法律没有规定，法官也不能准确确定。在审判实践中，各地法院做法也不尽一致。有的法院采取先行后民的做法，有的采取 行政附带民事案件的做法，有的采取分别审理和判决的方法。

    本案即属于行政法律关系与民事法律关系交叉的案件，原告可以对县房地产管 理局为第三人颁发房屋所有权证的具体行政行为不服提起行政诉讼，原告也可以就该案涉及的房屋所有权的民事法律关系向人民法院提起民事诉讼。为了便于当事人 进行诉讼，可以通过人民法院阐明权的行使，告知原告进行正当程序的救济，从而并重原告的诉讼选择权，不能违背原告诉讼自主的意愿。无论原告选择民事诉讼还 是选择行政诉讼，只要符合法定的起诉条件，人民法院都必须受理。

    本案原告选择对房产管理部门的颁发房屋所有权证的行为提起行政诉 讼。因为本案的房屋登记行政行为的合法性是以民事法律关系作为其基础和内容，在民事权属争议没有定论的情况下，难以确定行政行为合法与否。在房地产案件 中，房产证是确认权属的主要依据，但房产证不是确认房屋权属的唯一依据，当有其他证据足以认定房屋的所有权人时，应否定房产证的效力。这就是说，通常情况 下，房产证具有公信力，其效力优于其他证据的效力。依据这一理论，原告应先提起行政诉讼撤销房屋所有权书，然后再进行民事确权。即先行政后民事。但先行政 后民事存在的问题是诉讼期限长，诉讼成本高，有时会出现行政审判无能为力的情况，比如：原告起诉已超过法定起诉期限；房地产管理部门办证手续齐全，程序合 法，无法撤销。而审查合同的违法性则又回到民事审判中，行政审判又审了民事审判的内容，造成了审判职权的混乱。所以先行政后民事并不是理想的选择。而先民 事后行政方便快捷，能减少诉讼成本，提高诉讼效率，但民事审判直接代替行政审判审查行政部门发出的具有公信力的权属凭证的效力，从法理上又有些尴尬，也不 是理想的选择。从法学理论上讲，未将先行政后民事绝对化，原则上先行政后民事，当行政审判不能时，基于司法权优先原则，可以由民事审判直接确认房屋权属。

    在 本案中，当事人的举证倾向于民事法律关系的证据，即房屋买卖合同的真实性问题，法院在审理的过程中，通过认定原告提供的证据不足以反驳第三人与出让人之间 买卖合同的真实性，可以看出对具体行政行为证据是否确凿的审查必然包括对相关民事行为的审查。该案的审理类似行政附带民事诉讼。在行政诉讼的过程中通过审 查当事人之间的民事法律关系的合法性，来确定当事人的实体权利。